Harç, intikalin kendisinde değil, intikalden sonra yapılan ikinci işlemde doğar: mirasçılar taşınmazı aralarında taksim ederse (4) sayılı tarife I/3-a uyarınca kayıtlı değer üzerinden binde 22,77, bir mirasçı payını diğerine satarsa tarife I/20-a uyarınca devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 harç alınır. Aşağıdaki araç bu üç senaryoyu 2026 tarifeleriyle ayrı ayrı hesaplar; miras kalan taşınmazın devri konusunda miras ekibimizle görüşebilirsiniz.
Tapu intikal ücreti ne kadar? Kalem kalem 2026 cevabı
Aranan cevap tek bir rakam değil, üç ayrı kalemdir: tapu harcı, tapu döner sermaye hizmet bedeli ve veraset ve intikal vergisi. Bunlar farklı kanunlara dayanır, farklı yerlere ödenir ve hepsi her intikalde doğmaz.
| Kalem | Sadece intikalde | Dayanak |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alınmaz | 492 s. K. m.57 ve m.60 — (4) sayılı tarifede veraset yoluyla intikal için pozisyon yok |
| Tapu döner sermaye hizmet bedeli | Alınır — bir adet işlem ücreti | 6083 s. K. (I) sayılı Tarife Cetveli, sıra 1.15 («…intikal, düzeltme…») |
| Veraset ve intikal vergisi | Alınır — ayrı beyanname, vergi dairesine | 7338 s. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu |
| Taksim harcı (mirasçılar paylaşırsa) | Yalnız taksim yapılırsa | (4) sayılı tarife I/3-a — binde 22,77 |
| Satış harcı (pay devri yapılırsa) | Yalnız ivazlı devir yapılırsa | (4) sayılı tarife I/20-a — her iki taraf için ayrı ayrı binde 20 |
«İntikal ücreti» diye sorulan tutar, uygulamada çoğu zaman bu tablodaki ikinci satırdır: tapu müdürlüğünün kasasına yatırılan döner sermaye hizmet bedeli. Harç ile karıştırılmasının sebebi, ikisinin de aynı gişede tahsil edilmesidir.
Harç neden intikalde değil, taksimde doğar?
492 sayılı Harçlar Kanunu m.57 açıktır: «Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.» m.60 ve m.64 de harcın yalnızca bu tarifede yazılı işlemlerden ve yazılı nispetler üzerinden alınacağını tekrarlar. Tarife bir sayma listesidir; listede olmayan işlem harca tabi değildir.
Tarifede veraset yoluyla intikal yoktur. Dahası tarifenin I/3-b bendi, bağışlamadan rücu ve vasiyetin infazı gibi işlemler için binde 11,38 harç öngörürken bu harcın «intikalinde alınmamak kaydıyla» uygulanacağını açıkça yazar. Kanun koyucu intikali harç dışında tutmuştur; çünkü aynı servet transferi zaten 7338 sayılı Kanun ile veraset ve intikal vergisine tabidir.
Harç, mirasçılar elbirliği mülkiyetini sona erdirip taşınmazı bölüştüğünde doğar. (4) sayılı tarife I/3-a, terekeye dahil taşınmaz malların kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen veya ifrazen yapılacak taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 22,77 harç alınacağını düzenler. Bu bent yalnızca miras yoluyla edinilen paylar için geçerlidir: bir mirasçı diğerinin payını satın almışsa, o payın taksiminde aynı tarifenin I/6-c bendi (binde 4,55) uygulanır.
Harç hangi değer üzerinden hesaplanır?
Harcın matrahı satış fiyatı ya da ekspertiz değeri değil, kayıtlı değerdir. 492 sayılı Kanun m.63/1 bunu tanımlar: «kayıtlı değer» veya «emlak vergisi değeri» deyimi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.29'a göre belirlenen vergi değerini ifade eder. Pratikte bu, belediyeden alacağınız emlak vergisi değeri yazısındaki rakamdır ve piyasa değerinin genellikle çok altındadır.
İki istisnayı karıştırmayın:
- Taksimde (I/3-a) matrah doğrudan kayıtlı değerdir.
- Devir ve iktisaplarda (I/20-a, yani bir mirasçının payını satması) m.63/2 uyarınca harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen ya da re'sen tarh edilir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (m.63/3).
Harcın hesabında 10 TL'ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (m.63/4).
Tapu döner sermaye hizmet bedeli 2026'da nasıl hesaplanır?
Döner sermaye ücreti bir vergi ya da harç değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün hizmet bedelidir. Dayanağı 6083 sayılı Kanun m.8 ve Kanuna ekli (I) sayılı Tarife Cetveli'dir. Formülü tarife cetveli tanımlar:
Tapu işlemlerinde işlem ücreti = yöresel katsayı (YK) × gösterge.
- Gösterge (2026): 2.227,00 ₺. Tarife cetvelindeki gösterge her yıl, bir önceki yıla ait yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılır (6083 s. K. m.8/3). 2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49 olarak tespit edilmiştir; 1/5/2025 tarihinden itibaren uygulanan 1.774,50 ₺'lik gösterge bu oranla artırılarak 1/1/2026'dan itibaren uygulanmaktadır.
- İlave gösterge (2026): 307,00 ₺. Aynı talepteki ilave her bir taşınmaz için hesaplanan ücrettir (ilave işlem ücreti = YK × ilave gösterge).
- Yöresel katsayı (YK), il ve ilçelerin coğrafi ve ekonomik durumu, nüfusu, gelişmişlik seviyesi, işlem hacmi ve taşınmazların değeri dikkate alınarak Bakanlıkça 0,30 ile 3,00 arasında belirlenir. Aynı gösterge, İstanbul'un merkez bir ilçesinde ile küçük bir ilçede farklı tutarlara karşılık gelir; kendi ilçenizin katsayısını tapu müdürlüğünden teyit edin.
- Tarife cetvelindeki döner sermaye ücretlerine KDV dâhildir.
İşlem tipine göre kaç adet ücret alınacağı da cetvelde yazılıdır: intikal, cetvelin 1.15 sırasındaki «diğer işlemler» arasında sayılmıştır ve bir adet işlem ücreti alınır. Taksim ise 1.4 sırasındadır: bir adet işlem ücreti ve ilave her bir taşınmaz için ilave işlem ücreti toplanır.
Yabancı mirasçılar: hangi ek ücret var, hangisi yok?
6083 sayılı Kanunun (I) sayılı Tarife Cetveli'nin 1.11 sırası, yabancıların taraf olduğu devir borcu doğuran tapu işlemlerinde her bir taşınmaz veya bağımsız bölüm başına maktu bir ek döner sermaye ücreti öngörür. Buradaki ölçüt «yabancı olmak» değil, işlemin devir borcu doğurmasıdır.
Miras yoluyla intikal, mirasçının mülkiyeti ölümle ve tescilden önce kazandığı bir haldir; tapudaki tescil bu kazanımın kütüğe yansıtılmasıdır, bir devir borcu doğurmaz. Bu nedenle salt intikal işleminde 1.11 sırasındaki ek ücret gündeme gelmez. Ancak mirasçı taşınmazı sattığında işlem devir borcu doğurur ve bu ek ücret tahakkuk eder; güncel maktu tutar TKGM'nin o yılki tarife cetvelindedir.
Yabancı mirasçıların tapudan önce çözmesi gereken asıl mesele ücret değil belgedir: mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) hangi yoldan alınacağı, yurt dışındaki ölüm ve nüfus kayıtlarının apostili ve yeminli tercümesi. Bu konuyu yabancı mirasçılar rehberinde ayrıntılı anlattık.
Veraset ilamından tapuya: sıra ve süreler
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı). Tereke ve mirasçı çevresi belirlenir. Muris ya da mirasçılardan biri yabancıysa belge noterden değil, sulh hukuk mahkemesinden alınır.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesi. 7338 sayılı Kanun m.9/1 süreleri şöyledir: ölüm Türkiye'de gerçekleşmiş ve mükellefler Türkiye'deyse 4 ay; ölüm Türkiye'de, mükellefler yabancı ülkedeyse 6 ay; ölüm yabancı ülkede gerçekleşmiş ve mükellefler murisin bulunduğu ülkedeyse 4 ay, Türkiye'deyse 6 ay, başka bir yabancı ülkedeyse 8 ay. Gaiplikte süre, gaiplik kararının ölüm siciline kaydolduğu tarihi takip eden 1 aydır.
- Tapuda intikal (tescil). 7338 s. K. m.19/2 uyarınca intikal eden taşınmazların tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeksizin yapılır; tapu müdürlüğü sonucu tescil tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde vergi dairesine bildirir. Yani intikal için önce vergiyi ödemiş olmanız gerekmez.
- Satış ya da ipotek aşaması. Burada kural tersine döner: taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağ yapılamaz ve üzerinde ayni hak tesis edilemez. Tapu memurları vergi dairesinden alınmış ilişik kesme belgesi olmadan devir işlemi yapamaz; aksi hâlde verginin ödenmesinden mükellefle birlikte müteselsilen sorumlu olurlar (m.19/2).
- Taksim ya da pay devri. Mirasçılar paylaşmaya karar verirse taksim harcı, bir mirasçı payını devrederse satış harcı bu aşamada doğar.
Vergiyi peşin ödemek zorunda değilsiniz: veraset ve intikal vergisi tahakkuktan itibaren 3 yılda, her yıl mayıs ve kasım aylarında iki eşit taksitte ödenir (m.19/1). Verginin kendisini veraset ve intikal vergisi hesaplayıcısıyla hesaplayabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Tapu intikal ücreti ne kadar, 2026'da ne ödeyeceğim?
Sadece intikal yaptırıyorsanız tapu harcı ödemezsiniz; ödeyeceğiniz tek tapu kalemi döner sermaye hizmet bedelidir. Bu bedel, ilçenizin yöresel katsayısı ile 2026 göstergesi olan 2.227,00 ₺'nin çarpımıdır (6083 s. Kanun (I) sayılı Tarife Cetveli). Yöresel katsayı Bakanlıkça 0,30 ile 3,00 arasında belirlendiği için tutar ilçeden ilçeye değişir. Ayrıca vergi dairesine ödenecek veraset ve intikal vergisi ayrı bir kalemdir.
Miras intikalinde gerçekten tapu harcı alınmıyor mu?
Alınmıyor. 492 sayılı Harçlar Kanunu m.57 tapu harcını yalnızca Kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerle sınırlar; bu tarifede veraset yoluyla intikal için bir harç pozisyonu yoktur. Tarifenin I/3-b bendi de bazı işlemler için öngördüğü binde 11,38'lik harcın «intikalinde alınmamak kaydıyla» uygulanacağını açıkça yazar. Harç, intikalden sonraki taksim veya satış işleminde doğar.
Mirasçılar taşınmazı aralarında paylaşırsa ne kadar harç öderler?
(4) sayılı tarife I/3-a uyarınca, terekeye dahil taşınmazların kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen veya ifrazen taksiminde kayıtlı değer üzerinden binde 22,77 harç alınır. Matrah emlak vergisi değeridir (m.63/1). Taşınmazın bir kısmı miras yoluyla değil de diğer mirasçılardan satın alma yoluyla edinilmişse, o kısmın taksiminde aynı tarifenin I/6-c bendi (binde 4,55) uygulanır.
Bir mirasçı payını diğerine satarsa harç ne olur?
Bu artık miras intikali değil, ivazlı devirdir. (4) sayılı tarife I/20-a uyarınca harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farkın harcı ikmalen veya re'sen tarh edilir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır (m.63).
İntikal için önce veraset ve intikal vergisini ödemem gerekir mi?
Hayır. 7338 sayılı Kanun m.19/2 uyarınca intikal eden taşınmazların tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeksizin yapılır; tapu müdürlüğü sonucu 15 gün içinde vergi dairesine bildirir. Ancak taşınmazı satmak ya da üzerinde ayni hak kurmak isterseniz kural tersine döner: o taşınmaza isabet eden vergi tamamen ödenmeden devir ve ferağ yapılamaz, tapu memuru ilişik kesme belgesi olmadan işlem yapamaz.
Tapuya intikal için bir süre sınırı var mı?
Tapuda intikal başvurusu için kanunda ayrı bir hak düşürücü süre yoktur; mirasçılar mülkiyeti ölümle kazanır ve tescili sonradan yaptırabilir. Süre sınırı vergi tarafındadır: veraset ve intikal vergisi beyannamesi 7338 s. Kanun m.9'daki sürelerde (ölümün ve mirasçıların yerine göre 4, 6 veya 8 ay) verilmelidir. Ayrıca taşınmazı satmak istediğinizde tapu zaten sizin adınıza tescilli olmalıdır; bu yüzden intikali ertelemek pratikte satışı geciktirir.
Yabancı mirasçı olarak ek bir tapu ücreti ödeyecek miyim?
Salt intikal işleminde hayır. 6083 sayılı Kanunun (I) sayılı Tarife Cetveli'nin 1.11 sırasındaki ek maktu döner sermaye ücreti, yabancıların taraf olduğu devir borcu doğuran tapu işlemleri içindir; miras yoluyla intikal devir borcu doğurmaz. Bu ek ücret, taşınmazı daha sonra sattığınızda gündeme gelir. Yabancı mirasçı için asıl fark ücrette değil usuldedir: mirasçılık belgesinin mahkemeden alınması, yurt dışı belgelerinin apostili ve yeminli tercümesi gerekir.
Bu hesaplama aracının sonucu kesin midir?
Hayır, tahminidir. Harç oranları ve döner sermaye formülü kanundan alınmıştır, ancak sonucu belirleyen iki veri size özeldir: taşınmazın güncel emlak vergisi değeri ve ilçenizin yöresel katsayısı. İkisini de tapu müdürlüğünden ve belediyeden teyit edin. Araç ayrıca veraset ve intikal vergisini hesaplamaz; onun için ayrı hesaplayıcıyı kullanın.
