Gayrimenkul hukuki durum tespiti nedir, satın almadan önce ne işe yarar?
Gayrimenkul hukuki durum tespiti, bir taşınmazı satın almadan önce tapuTapuTaşınmazın resmî mülkiyet kaydı ve belgesiBir taşınmazın sahibini gösteren devlet kaydı ve size verilen belge — Türkiye'de mülkiyeti kanıtlayan tek şey.Sözlük → kaydını, üzerindeki şerhŞerhTapu kaydına düşülen açıklama/kısıtlamaTapu kaydına işlenen ve üçüncü kişileri bağlayan bir hak ya da kısıtlama notu.Sözlük →, beyan ve irtifakları, ipotekİpotekTaşınmaz üzerinde kurulan rehinBir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan ve tapuya tescil edilen rehin hakkı.Sözlük → ve hacizleri, imar durumunu, yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesini, kat mülkiyeti durumunu ve satıcının satış yetkisini bağımsız olarak inceleyip yazılı rapora bağlama işidir. Amacı tektir: parayı ödemeden ve tapuda imzayı atmadan önce o taşınmazın gerçekte ne olduğunu görmek.
Taşınmaz mülkiyeti 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 705 uyarınca tescille kazanılır; devri amaçlayan sözleşmenin geçerliliği ise TMK m. 706 uyarınca resmî şekle bağlıdır. Devir, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senetle tamamlanır; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 61/A uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilmektedir.
İmza atıldıktan sonra "bilmiyordum" demenin hukuki karşılığı zayıftır: TMK m. 1020 uyarınca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Görmeden imza attığınız ipotek, irtifak veya şerh sizi bağlar.
Bu sayfa dava aşamasını değil, uyuşmazlık doğmasın diye yapılan ön incelemeyi anlatır; tapu iptali ve kamulaştırma için gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Tapu kaydı gerçekte neyi gösterir: mülkiyet, şerh, beyan, irtifak
Çoğu alıcı tapuda yalnızca malik adına ve hisse oranına bakar. Oysa tapu kütüğü sayfası dört bilgi katmanı taşır ve riskin büyük kısmı diğer hanelerdedir.
- Mülkiyet: Malik, pay oranı, edinme sebebi ve tarihi. Miras yoluyla yeni geçmiş taşınmazda diğer mirasçıların durumu ayrıca sorgulanır; miras tarafını birlikte değerlendiririz.
- Tescil edilen haklar (TMK m. 1008): Mülkiyet, irtifaklar, taşınmaz yükleri ve rehin hakları. Geçit, intifa ve kaynak irtifakı gibi yükler taşınmazla birlikte size geçer.
- Şerhler (TMK m. 1009 ve m. 1010): Arsa payı karşılığı inşaat, satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialımdan doğan haklar ile haciz, iflas, konkordato mühleti ve çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar.
- Beyanlar (TMK m. 1012): Eklentiler ve kamu hukuku kısıtlamaları. 6306 sayılı Kanun m. 3 uyarınca riskli yapı tespiti ile 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 uyarınca imara aykırılık bilgisi de bu haneye işlenir.
İpotek ve haciz: taşınmazı borcuyla birlikte almak
En sık rastlanan takyidat ipotektir. İpotek taşınmaza bağlıdır; maliki değişse de yerinde kalır ve borç ödenmezse alacaklı taşınmazı sattırabilir. İpotekli taşınmaz almak yasak değildir, ancak kimin hangi borcu için, ne tutarda ve hangi dereceden ipotek konduğu net bilinmelidir.
HacizHacizBorçlunun mal ve alacaklarına el konulmasıİcra takibinde borçlunun mallarının, borcun ödenmesi için satılabilmesi amacıyla hukuken bağlanması.Sözlük → şerhi ise satıcının kişisel bir borcunun taşınmaza yansımasıdır. TMK m. 1010 uyarınca tasarruf yetkisi kısıtlaması olarak şerh edilir ve şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir; yani etkisi devirden sonra da devam eder.
Uygulamada ne yapılır?
- Devir gününde ipoteğin fekki ile bedelin ödenmesi eş zamanlı kurgulanır; banka fek yazısı ile ödeme akışı sözleşmeye bağlanır.
- Haciz varsa alacaklı dosyasına ödeme ve haczin kaldırılması devir şartı yapılır; bu, aynı zamanda bir icra dosyası yönetimi işidir.
- Kayıt devir gününde yeniden sorgulanır; rapordan imza gününe kadar yeni haciz gelmiş olabilir.
İmar durumu: o parselde gerçekten ne yapılabilir?
Arsa ve arazi alımlarında en pahalı hatalar tapudan değil, imardan çıkar. Tapuda "arsa" yazması, üzerine istediğiniz yapıyı yapabileceğiniz anlamına gelmez. Bakılması gereken, belediyeden alınan imar durum belgesi (imar çapı) ve parselin uygulama imar planındaki konumudur.
- Plan fonksiyonu: Konut, ticaret, sanayi, park, yol, okul alanı, tarım, orman. Parselin bir kısmının yola veya yeşil alana denk gelmesi sıktır.
- Yapılaşma koşulları: Taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı, yükseklik, çekme mesafeleri, minimum ifraz şartı.
- İmar uygulaması: Parsel henüz İmar Kanunu m. 18 uyarınca arazi ve arsa düzenlemesine girmemişse yüzölçümünden düzenleme ortaklık payı kesilecektir; kanun bu payın üst sınırını, düzenlemeden önceki yüzölçümün yüzde kırk beşi olarak belirler.
- Özel statüler: Sit alanı, orman kadastrosu, mera, kıyı kenar çizgisi, riskli alan, kamulaştırma programı.
Yapı ruhsatı ve iskân (yapı kullanma izni): sık atlanan belge
Konut alımında en sık atlanan konu iskândır. İki belge karıştırılmamalıdır: yapı ruhsatı yapıya başlama iznidir, yapı kullanma izin belgesi (iskân) ise bitmiş yapının kullanılabileceğinin belgesidir.
İskânsız bir daire almanın pratik sonuçları
- Abonelikler kalıcı hâle gelmez.
- Kural olarak kat mülkiyetine geçilemez; tapunuz kat irtifakında kalır. Tek kanuni istisna İmar Kanunu geçici m. 16/5'tir: yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış ya da hiç ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapının Yapı Kayıt Belgesi bulunması, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir. Yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu kapalı olduğundan bu yol, yalnızca hâlihazırda belgesi bulunan yapılar için işler.
- Kredi kullanımı ve yeniden satış zorlaşır.
- Ruhsata aykırılık varsa İmar Kanunu m. 32 uyarınca yapı mühürlenebilir, ruhsat iptal edilebilir ve yıkım kararı alınabilir; aykırılık tapunun beyanlar hanesine işlenir.
Yapı Kayıt Belgesi (imar barışı) ruhsat ya da iskân değildir; İmar Kanunu geçici m. 16 uyarınca 31/12/2017 öncesinde yapılmış yapılar için düzenlenen bir kayıt belgesidir. Kanundaki 31/10/2018 başvuru ve 31/12/2018 ödeme süreleri, aynı maddenin verdiği yetkiyle Cumhurbaşkanı kararlarıyla uzatılmış; başvurular 15/6/2019'da kapanmış, ödemeler 31/12/2019'a kadar taksitlendirilmiştir. Bugün yeni belge alınamaz; mevcut belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belge işlevsiz de değildir: geçici m. 16/3 uyarınca geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir, geçici m. 16/4 uyarınca yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir, geçici m. 16/5 uyarınca kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu üç sonuç fiyatı doğrudan etkiler. Yine de "imar barışı var" denmesi, dairenin ruhsatlı ve iskânlı olduğu anlamına gelmez.
Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Aradaki fark neden önemli
Tapunuzda "kat irtifakıKat irtifakıTamamlanmamış yapıda bağımsız bölüm üzerindeki hakİnşaatı henüz bitmemiş bir yapıda, ileride oluşacak bağımsız bölüm üzerinde kurulan irtifak hakkı.Sözlük →" mı yoksa "kat mülkiyeti" mi yazdığı, ödediğiniz bedelin karşılığında ne aldığınızı belirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 1 ayrımı nettir: kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulur; kat irtifakı ise yapılacak bir yapı için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır.
| Karşılaştırma | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapının durumu | Tamamlanmamış | Tamamlanmış |
| Hukuki nitelik | Arsa payına bağlı irtifak hakkı (KMK m. 2/c) | Ortak yerlerle bağlantılı özel mülkiyet (KMK m. 3/1) |
| Kuruluş belgeleri | Proje ve yönetim planı (KMK m. 14) | Proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı (KMK m. 12) |
| Yapı kullanma izni | Henüz yok | Zorunlu koşul (istisna: İmar Kanunu geçici m. 16/5 — Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapılar) |
| Geçiş | İzin belgesine dayalı olarak resen çevrilir (KMK m. 3/3, m. 10) | Nihai durum |
Kat irtifaklı daire almak baştan hatalı değildir. Sorun, yapı yıllar önce bittiği hâlde tapunun hâlâ kat irtifakında kalmasıdır; bu çoğu zaman iskân eksikliğine ya da projeye aykırılığa işaret eder ve sebebi önceden öğrenilmelidir.
Arsa payı: kat karşılığı inşaatta sessiz kayıp
Kat karşılığı inşaatla yapılmış binalarda en çok tartışılan konu arsa payıdır. Arsa payı, KMK m. 2/d uyarınca arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır ve KMK m. 5 uyarınca kat mülkiyetinden ayrı devredilemez.
Arsa payı, kentsel dönüşümde ya da bina yenilendiğinde yeni yapıdaki hakkınızın ölçüsüdür; bina yıkılır veya kamulaştırılırsa elinizde kalan da odur. Uygulamada müteahhide kalan bölümlere gerçek değerinin üzerinde pay verildiği görülür. Satın almadan önce projedeki bağımsız bölüm listesi ile tapudaki pay oranlarını yan yana koyarız. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de TMK m. 1009 uyarınca tapuya şerh edilebilir; şerh varsa okuruz.
Satıcı gerçekten satabiliyor mu? Yetki ve taraf kontrolü
Doğru taşınmazı yanlış kişiden almak, yanlış taşınmazı almak kadar pahalıdır. Satıcı tarafında incelenen başlıklar şunlardır:
- Malik kim? Tapuda görünen kişi ile karşınızdaki kişi aynı mı; paydaşların hepsi katılıyor mu?
- Vekâletle satış: Vekâletnamenin taşınmaz satışına açıkça yetki verip vermediği ve azledilip azledilmediği kontrol edilir.
- Şirket satıyorsa: İmza sirküleri, temsil sınırı ve taşınmaz satışına ilişkin organ kararı incelenir. Bu kısmı şirketler hukuku tarafıyla birlikte yürütürüz.
- Miras yoluyla gelen taşınmaz: Mirasçılık belgesi, mirasçıların durumu ve elbirliği mülkiyetinin çözülüp çözülmediği bakılır.
- Kısıtlılık ve temsil: Malik vesayet altındaysa veya küçükse, satış için mahkeme izni gerekip gerekmediği değerlendirilir.
Kaparo, ön ödeme ve "cayarsan yanar" efsanesi
Gayrimenkul alımlarının neredeyse tamamı kaparo ile başlar, hiçbiri kaparonun hukuki niteliği konuşularak başlamaz. Yaygın inanış şudur: "Kaparo verdin, cayarsan yanar." Kanun aynı şeyi söylemez.
Asıl sorun başkadır: taşınmaz satışı ve satış vaadi, TBKTBK6098 sayılı Türk Borçlar KanunuTürkiye'deki neredeyse her özel hukuk sözleşmesinin arkasındaki kanun — sözleşme, haksız fiil, kira, hizmet, vekâlet ve sebepsiz zenginleşme.Sözlük → m. 237 uyarınca resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli değildir. Adi yazılı bir kâğıda dayanarak ödenen tutarlar sonradan geri istenmek zorunda kalınır ve bu, ayrı bir tahsil sürecine döner.
- Ödenen paranın hangi hâlde iade edileceği ve hangi hâlde cayma parası sayılacağı yazılı ve açık biçimde kararlaştırılır.
- Alım ciddiyse noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılır ve 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapuya şerh ettirilir; şerh, taşınmazın üçüncü kişilere satılmasına karşı koruma sağlar.
- Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil edilmezse şerh resen terkin edilir. Sözleşme kurgusunu sözleşme tarafıyla birlikte yaparız.
Projeden (ön ödemeli) konut alımı: kanunun size verdiği haklar
Henüz yapılmamış bir konutu maketten satın alıyorsanız işlem, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ön ödemeli konut satışı hükümlerine tabidir; bu hükümler tüketici lehinedir ve aksi kayıtlar tüketiciyi bağlamaz.
| Konu | Kanunun kuralı | Dayanak |
|---|---|---|
| Ruhsatsız satış | Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz | TKHK m. 40/3 |
| Ön bilgilendirme | Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi zorunlu | TKHK m. 40/2 |
| Şekil | Tapuya tescil ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi zorunlu | TKHK m. 41 |
| Teminat | Belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde bina tamamlama sigortası veya teminat zorunlu | TKHK m. 42 |
| Cayma | On dört gün içinde gerekçesiz ve cezai şartsız cayma hakkı | TKHK m. 43 |
| Teslim süresi | Teslim, sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez | TKHK m. 44 |
| Dönme | Yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı | TKHK m. 45 |
Satın alma öncesi hukuki kontrol listesi
Aşağıdaki tablo, konut ve arsa alımlarında istisnasız baktığımız başlıkları ve her başlığın hangi belgeden doğrulandığını gösterir.
| Kontrol başlığı | Neye bakılır | Kaynak belge / merci |
|---|---|---|
| Malik ve pay | Malik, pay oranı, edinme sebebi | Tapu kayıt örneği (Web-Tapu) |
| Takyidat, irtifak ve beyanlar | İpotek, haciz, iflas, konkordato, çekişmeli hak şerhi; geçit, intifa, üst hakkı; riskli yapı ve imara aykırılık kaydı | Tapu kaydı (TMK m. 1008-1012; 6306 m. 3) |
| İmar durumu | Plan fonksiyonu, yapılaşma koşulları, terk | İmar durum belgesi, uygulama imar planı |
| Ruhsat ve iskân | Ruhsat projeye uygun mu, yapı kullanma izni var mı | Belediye yapı dosyası (İmar K. m. 21, m. 30-31) |
| Kat mülkiyeti ve arsa payı | Kat irtifakı mı, pay değerle oranlı mı | Kat mülkiyeti kütüğü, mimari proje (KMK m. 3/2, m. 10-14) |
| Proje uyumu ve yönetim planı | Yerindeki hâl projeye uygun mu; kullanım kısıtları, otopark, aidat | Onaylı proje, yönetim planı (KMK m. 12/b) |
| Vergi, sigorta, enerji | Emlak vergisi borcu, geçerli DASK poliçesi, Enerji Kimlik Belgesi | Belediye/tapu sorgusu (EVK m. 30), DASK (6305 m. 10-11), EKB (5627 m. 7) |
| Satıcının yetkisi | Vekâletname, imza sirküleri, şirket kararı, mirasçılık belgesi | Noter / ticaret sicili / mahkeme |
Zorunlu deprem sigortası: sadece bir formalite değil
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m. 10 uyarınca, 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölümler ile tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir ve sigorta her yıl yenilenir.
İki hüküm birlikte pratik bir test verir: bir bina için geçerli poliçe üretilemiyorsa bu, eksik evrak değil yapının durumuna ilişkin ciddi bir sinyaldir. Kolon kesilmesi gibi bir müdahalenin hem sigorta hem de İmar Kanunu m. 32 boyutu vardır.
Rapor çıktıktan sonra: sözleşmeyi ve güvenceleri kurmak
Durum tespitinin çıktısı bir liste değil, bir karardır. Bulguları üç gruba ayırırız:
- Vazgeçilmesi gereken riskler: Yapının kamu alanına denk gelmesi, yıkım kararı bulunması, satıcının tasarruf yetkisinin olmaması gibi telafisi olmayan durumlar.
- Fiyata veya şarta yansıtılacak riskler: İskân eksikliği, arsa payı dengesizliği, birikmiş aidat, kiracı bulunması. Bunlar bedelde indirim, bloke ya da devir öncesi giderilme şartı olarak sözleşmeye yazılır.
- Takip gerektiren notlar: Yenilenecek poliçeler, planlanan onarımlar, yönetim planındaki kullanım kısıtları.
Sözleşmede kullandığımız güvenceler
- Satış vaadi ve tapu şerhi (TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26): Taşınmazın arada başkasına satılmasına karşı koruma sağlar.
- Ödemenin aşamalandırılması: Bedelin bir kısmının iskân, ipotek fekki veya tahliye gibi somut koşullara bağlanması.
- Eş zamanlı işlem kurgusu: İpoteğin fekki, ödeme ve tescilin tek işlem akışında, doğru sırayla yapılması.
- Ayıp ve zamanaşımı: TBK m. 244 uyarınca yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar; müteahhide karşı eser sözleşmesinden doğan taleplerde TBK m. 478 uyarınca aynı süreler işler.
Durum tespiti nasıl ilerler ve Lexin Legal yaklaşımı
Durum tespiti sıralı bir iştir. Konut dosyalarında inceleme genellikle birkaç iş günü, arsa ve proje dosyalarında daha uzun sürer; süreyi belirleyen esas etken, idarelerden belge teminidir.
- Kapsamı önce tanımlarız. Konut mu, arsa mı, projeden alım mı; incelenecek başlıkları ve kapsam dışı kalanları baştan yazılı olarak belirleriz.
- Belgeye dayanırız. Anlatılana değil; tapu kaydına, imar durum belgesine, yapı dosyasına ve onaylı projeye bakarız. Belgeyle doğrulanamayan bilgi raporda "doğrulanamadı" diye geçer.
- Bulguyu karara çeviririz. Her bulgunun ne anlama geldiğini ve alım kararını nasıl etkilediğini yazarız.
- Aynı ekiple devam ederiz. Tespitten sonra sözleşme kurgusu, tapu randevusu ve gerekirse dava aynı dosyada yürür.
- Uzaktan çalışırız. Vekâletname ile tapu ve belediye işlemlerini yürütebiliriz; İstanbul Kâğıthane merkezli olarak Türkiye genelinde dosya takip ederiz.
Bir taşınmaz almadan önce durumunu öğrenmek istiyorsanız, tapu bilgisini (il, ilçe, ada, parsel, varsa bağımsız bölüm numarası) ve elinizdeki belgeleri iletin; hangi başlıkların inceleneceğini yazılı olarak anlatalım.
Durum tespitini nasıl yürütüyoruz
Kapsamı ve taşınmazı tanımlayın
İl, ilçe, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarasıyla taşınmazı kesin olarak belirler; konut, arsa, ticari taşınmaz ya da projeden alım ayrımına göre incelenecek başlıkları ve kapsam dışı kalan konuları baştan yazılı olarak tespit ederiz.
Tapu kaydını ve takyidatları okuyun
Malik ve pay bilgisinin yanında ipotek, haciz, iflas ve konkordato kayıtlarını, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat şerhlerini, irtifakları ve beyanlar hanesindeki riskli yapı ile imara aykırılık kayıtlarını tek tek çıkarırız.
İmar durumunu inceleyin
İlgili belediyeden imar durum belgesini alır, parselin uygulama imar planındaki fonksiyonunu, yapılaşma koşullarını, yola veya yeşil alana denk gelen kısımları ve henüz imar uygulaması görmemişse düzenleme ortaklık payı etkisini değerlendiririz.
Yapı dosyasını ve iskânı kontrol edin
Yapı ruhsatını, tadilat ruhsatlarını ve yapı kullanma izin belgesini belediye dosyasından doğrular; iskân yoksa sebebini araştırır, Yapı Kayıt Belgesi varsa kapsamını inceler, ruhsata aykırılık varsa bunun tapuya işlenip işlenmediğini kontrol ederiz.
Projeyle yerindeki hâli karşılaştırın
Onaylı mimari projeyi elde eder, bağımsız bölümün konumunu, eklentilerini ve otopark tahsisini projeyle karşılaştırır, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle oranlı olup olmadığını inceleriz.
Satıcının yetkisini doğrulayın
Vekâletnameyi, şirket satışlarında imza sirküleri ile yetkili organ kararını, miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesini ve tüm paydaşların katılımını kontrol ederiz.
Raporu ve pazarlık notlarını teslim edin
Bulguları vazgeçilmesi gereken riskler, fiyata veya sözleşme şartına yansıtılacak riskler ve yalnızca takip gerektiren notlar olarak üç başlıkta ayırıp, her biri için somut öneriyle birlikte yazılı rapor sunarız.
Sözleşmeyi ve devir gününü yönetin
Gerekiyorsa noterde satış vaadi düzenletip tapuya şerh ettirir, ödemeyi iskân, ipotek fekki veya tahliye gibi koşullara bağlar, devir günü tapu kaydını yeniden sorgulayıp işlemi doğru sırayla tamamlarız.
Gayrimenkul durum tespiti hakkında sık sorulan sorular
Gayrimenkul hukuki durum tespiti tam olarak neyi kapsar?
Tapu kaydı ve takyidat incelemesi (ipotek, haciz, şerh, beyan, irtifak), imar durumu ve plan fonksiyonu, yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti durumu, arsa payı dengesi, onaylı mimari proje ile yerindeki hâlin karşılaştırılması, yönetim planı ve aidat durumu, emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası kontrolü ile satıcının satış yetkisinin doğrulanmasını kapsar. Kapsam, taşınmazın türüne göre işe başlamadan yazılı olarak belirlenir.
Tapu kaydını kendim sorgulayabilir miyim?
Kendi taşınmazınızın kaydını e-Devlet ve Web-Tapu üzerinden görebilirsiniz. Başkasına ait bir taşınmazın kaydı için TMK m. 1020 uyarınca ilgisini inanılır kılma şartı vardır; tapu sicili herkese açıktır ancak herkes her kaydı çekemez. Uygulamada bu, satıcının Web-Tapu üzerinden alıcıya veya vekiline inceleme yetkisi vermesiyle çözülür. Satıcının kaydı göstermekten kaçınması ciddi bir uyarı işaretidir.
İpotekli bir daire satın alabilir miyim?
Alabilirsiniz, ancak ipotek taşınmaza bağlıdır ve malik değişse de yerinde kalır. Doğru yol, ipoteğin hangi borç için ve ne tutarda olduğunu öğrenip devir gününde ipoteğin fekki ile bedelin ödenmesini eş zamanlı kurgulamaktır. Bu kurgu sözleşmeye yazılmadan yapılan ödemeler alıcı için riskli olur.
Tapuda haciz varsa satın alırsam ne olur?
Haciz, TMK m. 1010 uyarınca tasarruf yetkisi kısıtlaması olarak şerh edilir ve şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Yani haczin etkisi devirden sonra da devam eder. Bu tür dosyalarda alacaklı dosyasına yapılacak ödeme ve haczin kaldırılması, devrin ön şartı hâline getirilir.
İskânı olmayan bir daire almak sakıncalı mı?
Sakıncası somuttur. İmar Kanunu m. 31 uyarınca inşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir ve kullanma izni alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz. Ayrıca kural olarak kat mülkiyetine geçilemez (İmar Kanunu geçici m. 16/5'te düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi istisnası saklıdır), kredi kullanımı ve yeniden satış zorlaşır. İskân eksikse önce sebebinin öğrenilmesi gerekir: sadece evrak eksikliği mi, yoksa projeye aykırılık mı?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kanun m. 1 uyarınca tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyettir. Kat irtifakı ise henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir yapı için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Kanunun m. 3/3 hükmü uyarınca kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Yapı yıllar önce bittiği hâlde tapunun hâlâ kat irtifakında kalması, çoğu zaman iskân sorununa işaret eder.
Arsa payının düşük olması ne anlama gelir?
Arsa payı, kentsel dönüşümde veya bina yenilendiğinde yeni yapıdaki hakkınızın ölçüsüdür; bina yıkılırsa elinizde kalan da odur. 634 sayılı Kanun m. 3/2 uyarınca arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmelidir. Oransız tahsis edilmişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Hisseli tapuyla daire satın almak doğru mu?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda aldığınız şey bir daire değil, arsa üzerinde bir paydır; hangi bölümün size ait olduğu tapuda görünmez. Ayrıca paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanabilir. TMK m. 733 uyarınca bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Verdiğim kaparo yanar mı?
Kural olarak hayır. TBK m. 177 uyarınca sözleşme yapılırken verilen para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır ve aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa esas alacaktan düşülür. Paranın cayma parası sayılabilmesi için TBK m. 178 uyarınca bunun kararlaştırılmış olması gerekir. Bu nedenle ödediğiniz paranın niteliğinin ve hangi hâlde iade edileceğinin yazılı olarak kararlaştırılması önemlidir.
Emlak ofisinde imzaladığım sözleşme beni bağlar mı?
Taşınmaz satışı ve taşınmaz satış vaadi, TBK m. 237 uyarınca resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Adi yazılı bir kâğıt geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesi doğurmaz. Alım ciddiyse noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi yapılması ve 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapuya şerh ettirilmesi gerekir.
Satış vaadi şerhi ne kadar süre geçerlidir?
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 uyarınca noterlerce düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilip tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Bu süre takvime alınmalıdır.
Projeden konut alırken yasal güvencem nedir?
6502 sayılı Kanunun ön ödemeli konut satışı hükümleri uygulanır. Yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz (m. 40/3); satışın tapuya tescili ya da satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (m. 41); Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde bina tamamlama sigortası veya belirlenen diğer teminat aranır (m. 42); on dört gün cayma hakkınız vardır (m. 43); teslim her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (m. 44).
Projeden aldığım konuttan vazgeçebilir miyim?
6502 sayılı Kanun m. 45 uyarınca sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden dönme hakkınız vardır. Bu durumda satıcı, yasal masraflar ile sözleşme bedelinin ilk üç ay için yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına, on iki ila yirmi dört ay arası için yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden bedel talep edemez.
Yapı Kayıt Belgesi (imar barışı) iskân yerine geçer mi?
Geçmez. İmar Kanunu geçici m. 16 uyarınca Yapı Kayıt Belgesi, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilen bir kayıt belgesidir; başvuru ve ödeme süreleri Cumhurbaşkanı kararlarıyla uzatılarak 2019 yılında sona ermiştir, yeni başvuru yapılamaz. Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Belgesi bulunan yapılarda geçici m. 16/5 koşullarıyla yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti tesis edilebilmesi ayrı bir konudur; bu, belgenin iskân yerine geçtiği anlamına gelmez.
Satın aldığım evde sonradan kusur çıkarsa süre ne kadar?
TBK m. 244 uyarınca bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Müteahhide karşı eser sözleşmesinden doğan taleplerde ise TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru hâlinde yirmi yıllık süre işler. Kusuru fark ettiğinizde gecikmeden bildirimde bulunmak gerekir.
Zorunlu deprem sigortası olmadan tapu devri yapılabilir mi?
Hayır. 6305 sayılı Kanun m. 11 uyarınca tapu müdürlükleri, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe bu sigortaya tabi bağımsız bölüm ve binalarla ilgili tescil işlemlerini yapamaz. Ayrıca aynı Kanunun m. 10/4 hükmü uyarınca kurum, mevzuata ve projeye aykırı inşa edilen ya da taşıyıcı sistemi zayıflatılmış binaları sigortalamayabilir; poliçe üretilememesi başlı başına bir uyarı işaretidir.
Emlak vergisi borcu tapu devrini engeller mi?
Evet. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m. 30, 2021 yılındaki değişiklikten sonra şunu öngörür: tapu müdürlükleri emlak vergisi borcunu belediyenin sağladığı sistem üzerinden elektronik ortamda sorgular ve miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma gibi istisnalar dışında emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılmaz. Bu nedenle borcu tapu randevusundan önce sorgularız.
Durum tespiti ne kadar sürer?
Konut dosyalarında inceleme genellikle birkaç iş günü, arsa ve proje dosyalarında daha uzun sürer. Süreyi belirleyen esas etken, tapu müdürlüğü ve belediyeden belge teminidir; belediye yapı dosyasına erişim bazı ilçelerde daha uzun sürebilir. Kapsamı ve tahmini süreyi işe başlamadan önce yazılı olarak bildiririz.
İstanbul dışındaki bir taşınmaz için de çalışıyor musunuz?
Evet. Vekâletname ile tapu müdürlüğü ve belediye işlemlerini yürütebilir, gerektiğinde yerinde inceleme organize edebiliriz. İstanbul Kâğıthane merkezli olarak Türkiye genelinde dosya takip ederiz. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bir dava gerekirse, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve dosya orada açılır.
