İnşaat ve İmar Hukuku Avukatı: Ruhsat, Kaçak Yapı ve Kentsel Dönüşüm

İnşaat ve imar hukuku avukatı ne yapar, hangi dosyalara bakar?

İnşaat ve imar hukuku, taşınmazın alım-satımıyla değil yapının kendisiyle ilgilenir: yapının izinli olup olmadığı, plana uygunluğu, hangi sözleşmeyle inşa edildiği ve idarenin verdiği yıkım ile ceza kararlarının hukuka uygunluğu bu alanın konusudur. TapuTapuTaşınmazın resmî mülkiyet kaydı ve belgesiBir taşınmazın sahibini gösteren devlet kaydı ve size verilen belge — Türkiye'de mülkiyeti kanıtlayan tek şey.Sözlük → iptali veya alım öncesi tapu incelemesi için gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz. Burada anlatılan işler şunlardır:

• Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespiti, mühürleme, yıkım kararı ve iptal davaları
• İmar para cezalarına karşı başvurular
• Ruhsat ve yapı kullanma izni (iskan) reddine karşı dava
• İmar planı, plan değişikliği ve parselasyon planına karşı iptal davası
• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhidin gecikmesi ve ayıplı imalat
• 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları
• Kat mülkiyetinden doğan tadilat ve ortak yer uyuşmazlıkları

Yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) nasıl alınır, hangi belgeler gerekir?

3194 sayılı Kanun'un 21. maddesine göre, Kanun kapsamına giren bütün yapılar için — 26. maddedeki istisna dışında — belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir. 26. madde ruhsat zorunluluğunu kaldırmaz; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak yapılarda, fenni mesuliyet kurumca üstlenilmek ve mülkiyet belgelenmek kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilmesini öngören özel bir rejimdir.

Ruhsata tabi olmayan işler. Aynı madde, taşıyıcı unsuru etkilemeyen sıva, boya, doğrama, kaplama ve çatı onarımı gibi işleri ruhsat dışında bırakır. Tehlike, "basit tamirat" sanılan işin taşıyıcı sisteme dokunmasıdır.

Başvuru ve süreler. 22. madde uyarınca yapı sahibi veya vekili dilekçeyle başvurur; dilekçeye tapu, mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri, bunların resim ve hesapları ile röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenir. İdare, eksik ve yanlış yoksa en geç otuz gün içinde ruhsatı verir; eksiklik varsa on beş gün içinde yazıyla bildirilir.

Köy yerleşik alanları. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konutlar; entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyacını karşılayan bakkal, köy fırını, köy kahvesi gibi yapılar için 27. madde ayrı bir rejim öngörür: yapı ruhsatı aranmaz, ancak etüt ve projelerin valilik onayından sonra muhtarlığa bildirilmesi ve yapının yöresel dokuya, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Buna karşılık köy yerleşik alan sınırları dışında kalan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile entegre tesis niteliğindeki yapılar ruhsata tabidir. Valilik onayı alınmadan veya muhtarlığa bildirim yapılmadan inşa edilen bu yapılara 42. madde uyarınca idari para cezası uygulanır.

Ruhsat ne kadar geçerli, iskan alınmazsa ne olur?

29. maddeye göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu sürede yapıya başlanmazsa ya da başlanıp da başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir. Başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklıdır.

İskan. Yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılabilir kısımları bittiğinde o kısımların kullanılması için 30. madde uyarınca ruhsatı veren idareden izin alınması zorunludur. İdare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde bu sürenin sonunda izin verilmiş sayılır.

31. maddeye göre kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz. Buna karşılık kanun, kullanma izni alan bağımsız bölümlerin bu hizmetlerden yararlandırılacağını açıkça düzenler; binanın tamamının iskanı olmasa da kendi bağımsız bölümü için kısmi kullanma izni alınmışsa abonelikler kesilemez. Ayrıca 634 sayılı Kanun'un 12. maddesi, kat mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı mimari projenin yanında yapı kullanma izin belgesini arar; iskanı olmayan binada kat mülkiyetine geçilemez, tapular kat irtifakında kalır.

Kaçak yapı, mühürleme ve yıkım kararı: İmar Kanunu m. 32 süreci

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde işleyen süreç 32. maddede düzenlenmiştir:

1. Tespit ve mühürleme. İdare o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapı mühürlenerek inşaat durdurulur.
2. Tapuya bildirim. Aykırılık, tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapuya bildirilir.
3. Tebliğ. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla tebliğ edilmiş sayılır.
4. Bir aylık süre. Yapı sahibi en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister.
5. Mührün kaldırılması ya da yıkım. Aykırılık giderilmişse mühür kaldırılır; aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve yapı, encümen kararının ardından idarece yıktırılır, masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Ruhsata bağlanamayacağı tespit edilen yapılarda ruhsat, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir. Ayrıca kanun, bir aylık sürede aykırılığın giderilmediği tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararı alındığı hâlde altı ay içinde yıkılmayan yapılar için Bakanlığa yıkım yetkisi tanır; yıkım maliyeti %100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir.

İmar para cezası nasıl hesaplanır, nereye itiraz edilir?

İmar para cezaları 42. maddede düzenlenmiştir. Ceza, tespit tarihinden itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı uygulanır.

Nihai tutarı büyüten asıl kalemler, temel tutara eklenen kanuni artırımlar ile arsa değeri üzerinden hesaplanan ilave cezadır. Artırım hâllerinden birkaçı:

Kanun ayrıca aynı fiilin yapının inşası veya kullanımı sürecinde tekrarı hâlinde cezanın bir kat artırılarak uygulanacağını öngörür. Ayrıca 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41. maddelerdeki yükümlülüklere aykırılık için ayrı bir maktu ceza rejimi vardır; bu tutarlar da her yıl yeniden değerleme oranında artırılır.

Nereye başvurulur? 5326 sayılı Kabahatler Kanunu'nun 27. maddesine göre idari para cezasına karşı kural olarak tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulur. Ancak aynı maddenin sekizinci fıkrası uyarınca, aynı işlemde idari yargının görev alanına giren kararlar da verilmişse (tipik olarak aynı encümen kararında yıkım da varsa), para cezasına ilişkin iddialar o işlemin iptali talebiyle birlikte idari yargıda görülür — bkz. idare hukuku.

Kaçak yapının ceza boyutu: TCK m. 184 imar kirliliğine neden olma

Maddenin beşinci fıkrası bir çıkış yolu tanır: kişi, binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirirse, birinci ve ikinci fıkralar bakımından kamu davası açılmaz, açılmışsa düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

Kanun iki dosyayı birbirine bağlar: 3194 sayılı Kanun'un 42. maddesi uyarınca tahsil edilen idari para cezaları, aynı fiilden TCKTCK5237 sayılı Türk Ceza KanunuTürkiye'de suçları ve cezalarını tanımlayan kanun — dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma, sahtecilik, aklama ve örgüt faaliyeti çerçevesinde işlenen suçlar dâhil.Sözlük → 184'ten mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir. Ayrıca yapının kanuna, plana, ruhsata ve projelere uygun hâle getirilmesi için idarenin yazılı izni dahilinde yapılan iş ve işlemler mühür bozma suçu oluşturmaz; bu izin alınmadan mühürlü yapıda çalışma yapılması ise ayrı bir suçtur. Bu yüzden ceza dosyası ile imar dosyası birlikte yürütülmelidir; soruşturmada ceza hukuku tarafıyla hareket ederiz.

İmar planı iptali, parselasyon ve düzenleme ortaklık payı

Parselinizin fonksiyonu değiştiyse ya da taşınmazınız yeşil alan veya yol olarak ayrıldıysa, tartışılacak şey plandır. Onaylanan planlar, onay tarihinden itibaren ilan yerlerinde ve idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı ilan edilir; bu askı süresi içinde itiraz edilebilir ve belediye meclisi itirazları on beş gün içinde kesin karara bağlar.

İYUK'un 11. maddesi uyarınca dava süresi içinde idareye yapılan başvuru, işlemeye başlamış süreyi durdurur; otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işler.

18. madde uygulaması ve DOP. Belediyeler, imar sınırı içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakatini aramaksızın birleştirmeye, plana uygun parsellere ayırmaya ve hak sahiplerine dağıtmaya yetkilidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhitle çıkan uyuşmazlıklar

Arsa sahibinin arsasının bir kısmını devretmeyi, müteahhidin de karşılığında bağımsız bölüm yapıp teslim etmeyi üstlendiği sözleşme karma niteliktedir: bir yanı eser sözleşmesi, diğer yanı taşınmaz satış vaadidir. TBKTBK6098 sayılı Türk Borçlar KanunuTürkiye'deki neredeyse her özel hukuk sözleşmesinin arkasındaki kanun — sözleşme, haksız fiil, kira, hizmet, vekâlet ve sebepsiz zenginleşme.Sözlük →'nın 237. maddesine göre taşınmaz satış vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi de bu işlemi düzenleme şeklinde yapılacaklar arasında sayar. Adi yazılı metinler ciddi geçersizlik riski taşır.

Sözleşmede mutlaka olması gerekenler:

• Onaylı proje ve bağımsız bölüm numaralarıyla paylaşım tablosu
• Kesin teslim tarihi, gecikmede cezai şart ve kira kaybı tazminatı
• Tapu devrinin inşaat seviyesine bağlı kademeli yapılması
• Müteahhidin, arsa sahibine ait bölümleri satmasının sınırlandırılması
• Masrafların kime ait olduğu ve fesihte tapuların iadesi

Gecikme ve ayıplı imalat. TBK'nın 475. maddesi iş sahibine üç seçenek tanır: eser kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa dönme, eseri alıkoyup bedelden indirim isteme veya masrafı yükleniciye ait onarım isteme; tazminat hakkı saklıdır. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. 474 ve 477. maddeler uyarınca iş sahibi eseri teslimden sonra gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede bildirmek zorundadır; ihmal ederse eser kabul edilmiş sayılır.

Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun): riskli yapı ve salt çoğunluk

1) Tespit ve itiraz. Riskli yapı tespiti, masrafı kendilerine ait olmak üzere öncelikle maliklerce lisanslı kuruluşlara yaptırılır. Tespit, en geç on iş günü içinde tapuya bildirilir; tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Tebliğ, ilanın son günü yapılmış sayılır. Maliklerce on beş gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar, üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıktan üç kişiden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır.

2) Tahliye ve yıkım. Kanun'un 5. maddesine göre riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Süresinde yıkılmazsa idarece yıktırılır; tespit, tahliye ve yıkım masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir.

Kanun'un 7. maddesi, kapsamdaki işlemler için noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, veraset ve intikal vergisi ile damga vergisi istisnaları öngörür. Güçlendirme tercih ediliyorsa 634 sayılı Kanun devreye girer: anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse kat maliklerinin rızası aranmaz.

Yapı sahibi, müteahhit, fenni mesul ve şantiye şefi: kim neden sorumlu?

• Yapı müteahhidi. 28. maddeye göre, Bakanlıktan veya yetkilendirilmiş idareden uygun sınıfta yetki belgesi almaksızın yapım işlerinin müteahhitliği üstlenilemez. Müteahhit ve şantiye şefi, yapıyı kanuna, plana, ruhsata ve projelere uygun inşa etmek zorundadır.
• Fenni mesul. Yapının kamu adına denetimi fenni mesullere aittir. Aykırı yapımı altı iş günü içinde idareye yazılı bildirmezlerse sorumluluktan kurtulamazlar; bildirim üzerine en geç üç iş günü içinde 32. madde işletilir.
• Yapı sahibi. Ruhsatın asıl muhatabıdır; yapının yıkılması hâlinde yıkım masrafı kanunen yapı sahibinden tahsil edilir (m. 32). Para cezası ise böyle bir öncelik sırasına tabi değildir: 42. madde uyarınca ceza, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı uygulanır ve yapı sahibi, yapı müteahhidi ile aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesul aynı anda muhatap olabilir. Yapı sahibi, ruhsat süresi dolmamış bir yapının etüt ve proje müellifliği, yapı müteahhitliği veya şantiye şefliği görevlerinden hiçbirini üstlenmemişse, 28. madde uyarınca bütün sorumluluk ilgisine göre müelliflere, müteahhide, şantiye şefine ve fenni mesullere aittir.

Yetki belgesinin iptali ise Kanun'un 42. maddesinde derecelendirilmiştir: yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı gerçekleştirilip 32. maddeye göre verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi hâlinde beş yıl, aykırı imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi hâlinde on yıl, Bakanlıkça olumsuz kayıt değerlendirmesi yapılan hâllerde bir yıl süreyle Bakanlıkça iptal edilir. Ayrıca yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ödenmemesi hâlinde yetki belgesi bir yıldan az olmamak üzere iptal edilir ve borç ödenene kadar yeni belge düzenlenmez. Şantiyedeki iş kazaları için iş kazası ve tazminat sayfamıza bakınız.

İmar barışı ve yapı kayıt belgesi bugün ne durumda?

2018'de 7143 sayılı Kanun'la eklenen geçici 16. madde, "imar barışı" olarak bilinen düzenlemedir. Buna göre 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi verilebiliyordu. Kanundaki başvuru süresi 31/10/2018, kayıt bedelinin ödeme süresi 31/12/2018 olarak belirlenmiş, bu süreler sonradan uzatılmıştır; her hâlükârda süreler dolmuştur.

Belgenin sonuçları önemlidir: belge alan yapılara talep hâlinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir; alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. Maddenin bazı ibareleri sonradan Anayasa Mahkemesi kararlarıyla iptal edilmiştir. Hükümler ayrıca Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde, İstanbul tarihi yarımadada ve Gelibolu Tarihi Alanı'nda uygulanmaz.

İnşaat ve imar dosyalarında Lexin Legal yaklaşımı

İmar, sürelerin sonucu belirlediği bir alandır. Bir aylık mühür süresi, on beş günlük riskli yapı itirazı, altmış günlük dava süresi ya da beş yıllık ayıp zamanaşımı; bunlardan biri kaçtığında en güçlü argüman bile dinlenmez hâle gelir.

• Önce durum tespiti. Ruhsat, proje, yapı tatil tutanağı, encümen kararı ve tapu kaydını birlikte inceler; aykırılığın giderilebilir olup olmadığını ve gerçekçi ihtimalleri açıkça söyleriz.
• İdari ve adli tarafı birlikte yürütme. Yıkım kararına karşı dava, para cezasına başvuru ve TCK 184 soruşturması aynı olgudan doğar; bunları tek strateji içinde yürütürüz.
• Sözleşme tarafında önleyici çalışma. Kat karşılığı sözleşmesini, tapu devri kademelerini ve teminatları uyuşmazlık çıkmadan kurgularız.
• Ücret ve masraflar. Avukatlık ücreti ile harç, bilirkişi ve keşif giderleri, Avukatlık Kanunu ve baro asgari ücret tarifesi çerçevesinde, iş üstlenilmeden önce yazılı avukatlık sözleşmesiyle belirlenir.

Elinizde yapı tatil tutanağı, encümen kararı, ceza tebligatı, riskli yapı raporu veya imzalanacak bir inşaat sözleşmesi varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İnşaat ve imar dosyanızı nasıl yürütüyoruz

İnşaat ve imar hukuku hakkında sık sorulan sorular