Questions juridiques relatives aux baux d'habitation et commerciaux en Turquie

Le droit turc du bail (code des obligations, TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique → n° 6098) est fortement protecteur du locataire : les augmentations de loyer sont plafonnées à la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation, et un bailleur ne peut expulser que pour des motifs légaux précis, jamais simplement parce que le terme est échu. Ce guide 2026 explique ce que les locataires et bailleurs étrangers doivent savoir sur les baux d'habitation et commerciaux en Turquie, notamment le plafond de loyer, la limite du dépôt de garantie, l'interdiction des devises étrangères, les délais de préavis, les motifs d'expulsion et l'étape de la médiation obligatoire.

Le cadre juridique des baux en Turquie

Les relations entre bailleurs et locataires en Turquie sont régies principalement par le code des obligations turc (Türk Borçlar Kanunu, loi n° 6098), plus précisément ses dispositions relatives au bail (articles 299 et suivants). Ces règles couvrent la formation du bail, l'augmentation du loyer, la fin de la location et les motifs pour lesquels un locataire peut être expulsé. Les baux de locaux professionnels relèvent aussi du code de commerce (TTKTTKCode de commerce turc n° 6102La loi qui régit les commerçants, les sociétés, les effets de commerce, l'assurance et le transport — le cadre dans lequel une entreprise étrangère opère réellement.Lexique → n° 6102) et, pour le recouvrement des loyers impayés ou l'expulsion, de la loi sur l'exécution et la faillite (İcra ve İflas Kanunu, İİKİİKLoi turque n° 2004 sur l'exécution et la failliteLa loi qui organise le recouvrement forcé des dettes et la procédure de faillite en Türkiye.Lexique → n° 2004).

Le droit turc du bail est largement considéré comme protecteur du locataire. Un bailleur ne peut généralement pas mettre fin à une location au seul motif que le terme fixe est échu, ou parce qu'il préférerait un locataire payant un loyer plus élevé. L'expulsion n'est possible que pour des motifs légaux précis, avec le préavis et la procédure corrects. Pour les étrangers qui achètent ou louent en Turquie, comprendre ce cadre avant de signer est essentiel. Nos avocats en droit immobilier à Istanbul relisent les baux avant signature, et notre équipe de relecture de baux et contrats commerciaux traite les locations professionnelles et d'entreprise.

Baux d'habitation et baux commerciaux : quelles différences ?

Le code des obligations s'applique tant aux baux d'habitation qu'aux baux de locaux professionnels couverts (locaux commerciaux tels que magasins, bureaux et entrepôts). Les deux partagent les mêmes protections fondamentales en matière d'augmentation de loyer, de dépôt de garantie, de préavis et de motifs d'expulsion. Mais plusieurs différences pratiques importent pour les étrangers, résumées ci-dessous.

Acte notarié. Un bail est valable sans acte notarié, mais le notarier lui confère une preuve plus solide en justice et une voie d'exécution plus claire. Pour les locataires étrangers, un bail notarié est couramment utilisé à l'appui d'une demande de permis de séjour, de sorte que la plupart des locataires étrangers devraient faire notarier le contrat.

Sous-location et cession. Un locataire d'habitation ne peut généralement pas sous-louer ni céder son bail sans le consentement du bailleur. Un locataire commercial dispose de droits plus étendus : aux termes du TBK 322, le locataire d'un local professionnel peut le sous-louer ou en laisser l'usage à un tiers, sauf si cela cause un préjudice au bailleur, et aux termes du TBK 323 un bail professionnel peut être transféré à un nouveau locataire avec le consentement écrit du bailleur — que celui-ci ne peut refuser que pour un juste motif. Cela importe lorsqu'une entreprise est cédée et que l'acquéreur reprend le bail ; nous traitons les mécanismes plus larges de l'opération sous cessions d'entreprises et d'actifs.

Augmentations de loyer et plafond IPC (TBK 344)

L'une des protections les plus importantes du locataire concerne l'ampleur de l'augmentation du loyer. Aux termes de l'article 344 du code des obligations, le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an, au renouvellement, et l'augmentation ne peut excéder la moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (TÜFE/IPC). Ce plafond unique s'applique tant aux baux d'habitation qu'aux baux de locaux professionnels couverts.

Toute clause qui augmente le loyer plus souvent, ou au-delà du plafond IPC, est inopposable dans la mesure où elle dépasse la limite légale. À défaut d'accord entre les parties, l'une ou l'autre peut demander au tribunal une décision de fixation du loyer (kira tespit). Le locataire comme le bailleur peuvent introduire cette action ; le loyer fixé par le tribunal s'applique généralement à compter du début de la nouvelle année locative. Après cinq années d'exécution du bail, le tribunal dispose d'un pouvoir d'appréciation plus large pour ajuster le loyer vers la valeur de marché, mais toujours dans les limites de la loi.

Dépôts de garantie, paiement bancaire et interdiction des devises étrangères

Trois règles d'argent piègent les locataires et bailleurs étrangers plus que toutes les autres. Chacune repose sur un fondement légal clair.

Plafond du dépôt : trois mois de loyer maximum (TBK 342)

Pour les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts, le dépôt de garantie (depozito ou güvence bedeli) ne peut excéder trois mois de loyer. Un dépôt en espèces doit être placé sur un compte bancaire qui ne peut être débité sans le consentement des deux parties (ou une décision de justice ou d'exécution). Après votre départ, si le bailleur n'engage pas d'action en justice ni de procédure d'exécution dans les trois mois, la banque doit vous restituer le dépôt.

Le loyer doit être payé par voie bancaire

Les règles fiscales turques imposent que le loyer des logements et des locaux professionnels soit payé par l'intermédiaire d'une banque, de la poste (PTT) ou d'un établissement financier similaire, et non en espèces. Payer en espèces, comme le font de nombreux étrangers, vous prive de la preuve qu'attendent les tribunaux turcs et peut entraîner des pénalités fiscales. Payez toujours par virement bancaire avec une référence claire, telle que le mois et l'adresse.

Le loyer ne peut être fixé en devise étrangère

Aux termes du décret n° 32 sur la protection de la valeur de la monnaie turque et de la décision présidentielle connexe, les résidents de Turquie ne peuvent généralement ni libeller ni payer le loyer d'un bail d'habitation ou professionnel en devise étrangère, ni l'indexer sur une telle devise. Il existe des exceptions limitées pour certains contrats impliquant des parties de nationalité étrangère, mais vous ne devez jamais présumer que votre bail en relève.

Mettre fin à un bail à durée déterminée : délais de préavis (TBK 347)

Aux termes de l'article 347 du code des obligations, un bail à durée déterminée ne prend pas fin simplement à l'échéance du terme :

• Locataire : Pour éviter le renouvellement automatique pour une nouvelle année, le locataire doit donner un préavis écrit au moins 15 jours avant la fin du terme. Un préavis par voie notariée est recommandé à titre de preuve.
• Bailleur : Un bailleur ne peut pas résilier au seul motif que le terme est échu. Ce n'est qu'une fois la location entrée dans la période de prorogation (uzama) de 10 ans qui suit le terme initial que le bailleur peut donner congé — au moins trois mois avant la fin de l'année de prorogation suivante — pour mettre fin au bail sans avoir à invoquer de motif.

Exemple : Un bail d'un an courant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 se renouvelle automatiquement, sauf si le locataire donne congé aux alentours du 16 décembre 2025. Pour comprendre le fonctionnement du droit de résiliation sans motif lorsque la location est de longue durée, consultez notre guide sur l'expulsion des locataires de dix ans en Turquie.

Résiliation anticipée par le locataire (TBK 325)

Les locataires étrangers ont souvent besoin de partir avant l'échéance du terme — une mutation professionnelle, un départ de Turquie ou la fermeture d'une activité. Vous pouvez restituer le bien par anticipation, mais vous n'êtes pas automatiquement libéré du loyer.

Aux termes du TBK 325, un locataire qui restitue le bien avant l'échéance du terme reste tenu du loyer et des obligations du bail pendant une durée raisonnable au cours de laquelle le bailleur pourrait relouer les lieux. Cette responsabilité prend fin plus tôt si vous trouvez un locataire de remplacement adéquat — solvable et disposé à reprendre aux mêmes conditions — que le bailleur peut raisonnablement être tenu d'accepter. À défaut d'accord entre les parties sur ce qu'est une durée raisonnable, le tribunal tranche, souvent au moyen d'une expertise.

Motifs d'expulsion en droit turc

En dehors du cas de la location de longue durée, un bailleur a besoin d'un motif légal reconnu pour expulser. Les principaux motifs figurent ci-dessous ; chacun a sa propre règle de préavis et, pour plusieurs d'entre eux, un délai d'introduction strict.

Non-paiement du loyer (TBK 315)

Si un locataire ne paie pas le loyer, le bailleur peut lui signifier une mise en demeure écrite (ihtar) lui accordant un délai pour payer — au minimum 30 jours pour les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts. La mise en demeure doit indiquer la période et le montant impayés ainsi que la conséquence du non-paiement ; le délai peut être prolongé mais non raccourci. Si le locataire ne paie toujours pas, le bailleur peut poursuivre la résiliation et l'expulsion, ou engager des procédures d'exécution pour loyers impayés au titre de l'İİK n° 2004. Un mécanisme distinct permet l'expulsion lorsque le locataire reçoit deux mises en demeure de paiement justifiées au cours d'une même année de bail ; nous l'expliquons dans notre article sur la règle des deux mises en demeure justifiées (TBK 352), et nous détaillons les démarches pratiques dans notre guide sur la gestion d'un locataire qui ne paie pas son loyer.

Manquement ou usage abusif (TBK 316)

Si le locataire fait un usage abusif du bien — sous-location non autorisée, animaux interdits, ou modifications structurelles telles que la suppression de murs porteurs — le bailleur doit généralement adresser une mise en demeure écrite assortie d'au moins 30 jours pour remédier au manquement, puis peut poursuivre l'expulsion s'il persiste. Toutefois, lorsque le locataire cause délibérément un dommage grave, le bailleur peut résilier immédiatement, sans délai de régularisation.

Besoin réel du bailleur ou de sa famille (TBK 350)

Un bailleur peut résilier lorsque lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou les personnes à sa charge ont réellement besoin du bien comme logement ou local professionnel. Le besoin doit être réel et démontrable ; les tribunaux examinent attentivement les prétextes, et une expulsion fondée sur le besoin, lorsqu'elle aboutit, interdit généralement de relouer à un autre locataire pendant trois ans.

Besoin du nouvel acquéreur (TBK 351)

Un acquéreur qui acquiert un bien loué et en a besoin pour lui-même ou sa famille proche doit en informer le locataire par écrit dans le mois suivant l'acquisition, puis peut introduire une action en expulsion six mois après l'acquisition — ou bien s'en remettre aux motifs liés à l'échéance du terme propres au bail.

La procédure d'expulsion et la médiation obligatoire

L'expulsion en Turquie est une procédure structurée et exigeante en documents. Les étapes habituelles sont les suivantes :

1. Préavis : Un préavis écrit valable (souvent par voie notariée), invoquant le motif légal correct et accordant au locataire tout délai de régularisation requis.
2. Médiation obligatoire : Depuis le 1er septembre 2023 (loi n° 7445 modifiant la loi sur la médiation n° 6325), la plupart des litiges locatifs — y compris l'expulsion, la fixation du loyer et l'adaptation du loyer — doivent passer par une médiation (arabuluculukArabuluculukMédiation, préalable obligatoire ou volontaireLe processus par lequel les parties tentent de régler leur litige avec un médiateur indépendant, avant de saisir le tribunal.Lexique →) obligatoire avant qu'une action ne puisse être introduite. Omettre cette étape entraîne l'irrecevabilité.
3. Action en justice : Si la médiation échoue, le bailleur introduit une action en expulsion. Le tribunal entend les deux parties et, en cas de succès, rend une décision autorisant la reprise du bien.

L'expulsion par voie de fait — changer les serrures ou enlever les biens — est illégale et peut engager la responsabilité du bailleur. Si vous faites l'objet d'une expulsion ou en engagez une, contactez Lexin Legal rapidement. Vous pouvez aussi consulter notre présentation plus large du règlement des litiges locatifs en Turquie.

Note à l'attention des bailleurs étrangers

Si vous possédez un bien turc depuis l'étranger et le louez, quelques points reviennent fréquemment. Vous aurez besoin d'un numéro fiscal turc pour déclarer vos revenus locatifs, et un propriétaire à l'étranger consent généralement une procuration permettant à un représentant local de signer le bail, de signifier les préavis et d'agir dans le cadre d'une expulsion. Lorsque le locataire est une société et que le bailleur est un particulier, le locataire commercial doit généralement appliquer une retenue à la source (stopaj) sur le loyer qu'il verse — une obligation courante mais facilement oubliée par les entreprises étrangères louant des locaux professionnels. Notre équipe de relecture de baux et contrats commerciaux et nos avocats en droit immobilier à Istanbul gèrent ces arrangements de bout en bout.

Conseils pratiques pour les locataires et bailleurs étrangers

Pour les locataires :

• Faites notarier le bail si vous comptez l'utiliser pour une demande de permis de séjour.
• Payez le loyer en livres turques, par virement bancaire, avec une référence claire — et conservez chaque justificatif.
• N'ignorez jamais une mise en demeure ou un préavis d'expulsion ; répondez, et s'il s'agit d'un problème de paiement, régularisez dans le délai.
• Vérifiez que le dépôt de garantie ne dépasse pas trois mois de loyer et qu'il est détenu sur un compte bancaire conforme.

Pour les bailleurs :

• Invoquez le motif légal correct et signifiez le préavis dans les règles — les vices du préavis sont la cause la plus fréquente d'échec des expulsions.
• Respectez le plafond IPC des augmentations de loyer ; les clauses de surfacturation sont inopposables.
• Surveillez les délais : le délai d'un mois pour l'action fondée sur le besoin (TBK 350/353) et le calendrier du nouvel acquéreur (TBK 351).
• Ne tentez jamais d'expulsion par voie de fait ni de résiliation à titre de représailles.

Que vous louiez un appartement à Istanbul ou un local commercial, une relecture professionnelle vous protège d'erreurs coûteuses. Nos avocats en droit immobilier à Istanbul peuvent relire votre bail avant signature.

Questions fréquentes