Droit locatif en Turquie : guide des augmentations de loyer, des expulsions et des litiges entre locataires

En Turquie, votre propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d'un bail renouvelé au-delà de la variation moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation (TÜFE), en vertu de l'article 344 du code des obligations turc. Cette seule règle est au cœur de la plupart des litiges entre locataires et propriétaires. Ce guide explique comment fonctionnent réellement les augmentations de loyer, les expulsions, les dépôts de garantie et le règlement des litiges, ce qui a changé à l'expiration du plafond temporaire de 25 %, et ce que les locataires et propriétaires étrangers doivent particulièrement surveiller.

Quelle loi régit les locations en Turquie ?

Les baux d'habitation et de locaux professionnels couverts en Turquie sont régis par le code des obligations turc (TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique →, loi n° 6098) — les dispositions générales sur le bail aux articles 299 et suivants, et les règles spéciales de protection des baux d'habitation et de locaux professionnels couverts aux articles 339 à 356. Ces règles protectrices sont en grande partie impératives. Un propriétaire et un locataire ne peuvent pas écarter par contrat les protections essentielles du locataire, et toute clause qui aggrave la situation du locataire au-delà de ce que la loi permet est généralement nulle.

Les litiges relatifs aux baux sont jugés par le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) du lieu où se trouve le bien, quel que soit le montant en jeu (HMKHMKCode de procédure civile n° 6100Le mode d'emploi d'un procès civil en Türkiye : quelle juridiction, quelles étapes, quels délais, quelles preuves comptent.Lexique →, loi n° 6100). Avant que la plupart des actions en matière locative puissent être engagées, les parties doivent d'abord tenter une médiation obligatoire (arabuluculukArabuluculukMédiation, préalable obligatoire ou volontaireLe processus par lequel les parties tentent de régler leur litige avec un médiateur indépendant, avant de saisir le tribunal.Lexique →). Les propriétaires et locataires étrangers disposent des mêmes droits procéduraux que les ressortissants turcs, et un avocat dûment mandaté peut agir pour vous sans que vous ayez à être présent dans le pays.

Le contrat de bail : ce qu'il doit contenir

Un bail bien rédigé prévient la plupart des litiges avant qu'ils ne surviennent. Au minimum, un bail d'habitation turc devrait énoncer clairement :

• Les parties et leurs informations d'identification (ainsi que le titulaire du titre de propriété, s'il diffère du propriétaire bailleur).
• Le bien, y compris l'adresse et tout mobilier ou équipement inclus.
• Le loyer mensuel, la date et le mode de paiement, ainsi que la devise.
• La durée du bail et la date de prise d'effet.
• Le dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.
• La répartition des charges, des charges de copropriété (aidat), de l'entretien et des réparations.

En vertu de l'article 343 du TBK, les parties ne peuvent pas légalement modifier le bail au détriment du locataire par accord parallèle, à une exception près : une augmentation de loyer dans les limites légales. Cela empêche les propriétaires d'insérer des clauses pénales ou de déchéance automatique qu'un tribunal ne ferait de toute façon pas appliquer.

Si votre bail est libellé en USD ou en EUR, ou indexé sur ces devises, faites-le vérifier. Une clause de devise inapplicable peut bouleverser le calcul du loyer et de l'augmentation annuelle.

De combien le loyer peut-il augmenter chaque année en Turquie ?

Pour un bail renouvelé, l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation (TÜFE) publié par l'Institut statistique turc (TÜİK). C'est le plafond prévu par l'article 344 du TBK, et il s'applique que le bail contienne ou non une clause d'augmentation. Toute augmentation convenue au-dessus du plafond est nulle pour la partie excédentaire — la part licite demeure, le reste tombe.

Comment calculer votre augmentation de loyer

Le taux n'est pas un chiffre annuel fixe — il change chaque mois. Vous appliquez le taux moyen du TÜFE sur douze mois annoncé pour le mois précédant la date de votre renouvellement.

• Trouvez le taux : consultez la moyenne du TÜFE sur douze mois pour le mois précédant le renouvellement sur le site du TÜİK (il est publié chaque mois).
• Appliquez-le : nouveau loyer = loyer actuel × (1 + le taux). Par exemple, si votre loyer est de 20 000 TRY et que le taux applicable est de 35 %, le maximum que le propriétaire peut demander au renouvellement est de 27 000 TRY.

À titre indicatif, les plafonds mensuels se situaient autour de 34 à 36 % de fin 2025 à début 2026, avec une tendance progressivement baissière — mais vérifiez toujours le chiffre en vigueur pour votre propre mois de renouvellement, car il évolue.

L'action en fixation du loyer et la règle des 5 ans

Lorsque les parties ne parviennent pas à s'accorder, l'une ou l'autre peut engager une action en fixation du loyer (kira tespit davası) afin que le tribunal fixe un loyer licite et équitable. Le point important pour les propriétaires bloqués en dessous du marché : en vertu de l'article 344/3 du TBK, une fois qu'une location a duré cinq ans, le tribunal peut réajuster le loyer à un niveau de marché équitable, indépendamment du plafond du TÜFE, en tenant compte de l'état du bien et des loyers comparables. C'est la voie principale pour un propriétaire dont le loyer est resté très en deçà du marché après des années d'augmentations plafonnées.

Quel montant de dépôt de garantie un propriétaire peut-il exiger ?

En vertu de l'article 342 du TBK, un dépôt de garantie pour un bail d'habitation ou de local professionnel couvert ne peut pas dépasser trois mois de loyer. Un dépôt exigé au-delà de cette limite est ramené à trois mois par l'effet de la loi. Si le dépôt est versé en espèces, il doit être placé sur un compte d'épargne ouvert dans une banque au nom du locataire, et la banque ne peut pas le libérer sans l'accord des deux parties, ou sans une décision de justice définitive ou une procédure d'exécution.

À la fin de la location, le propriétaire peut déduire les loyers impayés, les charges impayées ou les dégradations excédant l'usure normale, et doit restituer le solde. Les litiges relatifs aux dépôts retenus sont fréquents et récupérables par la médiation, les tribunaux ou l'exécution forcée si le propriétaire refuse de restituer sans motif légitime.

Comment un propriétaire peut légalement expulser un locataire en Turquie

Le droit turc rend l'expulsion limitée et procédurale. Un propriétaire ne peut pas mettre fin à une location au seul motif que la durée déterminée est arrivée à terme — le bail se renouvelle automatiquement. L'expulsion n'est possible que pour les motifs énumérés dans le TBK. Les principaux :

L'expulsion est mise en œuvre soit par une action en expulsion devant le tribunal civil de paix, soit — pour les cas clairs tels qu'un engagement écrit de départ ou le non-paiement — par une procédure d'exécution au titre de la loi sur l'exécution et la faillite (İİKİİKLoi turque n° 2004 sur l'exécution et la failliteLa loi qui organise le recouvrement forcé des dettes et la procédure de faillite en Türkiye.Lexique →, loi n° 2004). L'expulsion « par ses propres moyens » — changer les serrures ou couper les services publics — est illégale et expose le propriétaire à sa responsabilité.

Les deux voies d'expulsion : action en justice ou exécution (İİK)

En cas de non-paiement, un propriétaire dispose de deux voies distinctes, et bien choisir fait gagner des mois.

1. Expulsion par voie d'exécution (icra yoluyla tahliye)

Le propriétaire engage une procédure d'exécution pour les loyers impayés. L'office d'exécution signifie au locataire un commandement de payer assorti d'un avertissement d'expulsion au titre de l'article 269 de l'İİK. Le locataire dispose alors :

• de 7 jours pour contester la dette, et
• de 30 jours pour régler intégralement les loyers en retard.

Si le locataire ne conteste pas dans les délais et ne paie pas dans les 30 jours, le propriétaire peut demander au tribunal de l'exécution d'ordonner l'expulsion. Si le locataire conteste, le propriétaire demande la levée de l'opposition avant que l'expulsion puisse être poursuivie. Cette voie est généralement plus rapide et constitue le choix habituel en cas de non-paiement manifeste.

2. L'action en expulsion (tahliye davası)

La voie judiciaire est utilisée pour les autres motifs — besoin réel, reconstruction, besoin du nouveau propriétaire, le motif des deux avertissements au titre de l'article 352/2, et les cas contestés. Elle est plus lente, mais nécessaire lorsque les faits sont contestés.

Pour le recouvrement sous-jacent des arriérés et le fonctionnement pratique du système d'exécution, consultez notre guide sur le fonctionnement de l'exécution des créances (icra) en Turquie, notre service de recouvrement des loyers impayés par voie d'exécution en Turquie, et notre note sur que faire lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer.

Droits des locataires et délais de préavis en Turquie

Les locataires sont titulaires de droits solides, mais aussi d'obligations.

Mettre fin au bail. Un locataire d'habitation qui souhaite partir doit donner un préavis écrit d'au moins 15 jours avant la fin de la durée du bail (art. 347 du TBK) ; à défaut, le bail se renouvelle pour une année supplémentaire aux mêmes conditions. Un locataire qui part de façon anticipée peut rester redevable du loyer pendant une période raisonnable de relocation, jusqu'à ce qu'un locataire de remplacement approprié puisse être trouvé.

La durée ne met pas fin au bail. Un bail d'habitation ne prend pas fin du seul fait que sa durée déterminée arrive à terme — il se renouvelle automatiquement, et le propriétaire ne peut y mettre fin que pour les motifs légaux limités exposés ci-dessus. La seule exception structurelle figure à l'article 347/1 du TBK : après que la location a été prorogée pendant dix ans, le propriétaire peut donner congé à la fin de chaque année de bail suivante sans avoir à justifier d'aucun motif, à condition de respecter le préavis requis.

Réparations et défauts. Le propriétaire doit délivrer et entretenir le bien en état d'être utilisé conformément à sa destination convenue. Les réparations importantes et structurelles incombent au propriétaire ; le petit entretien lié à l'usage courant incombe au locataire. Lorsque des défauts graves ne sont pas réparés, le locataire dispose de recours au titre des articles 305 à 307 du TBK, notamment une réduction de loyer proportionnée, la faculté de faire réparer le défaut et de l'imputer sur le loyer, et, dans les cas graves, la résiliation.

Sous-location. Un locataire ne peut généralement pas sous-louer ou céder le bail sans le consentement du propriétaire pour un bien d'habitation ; le faire peut en soi constituer un motif de mettre fin à la location.

Ce que les locataires et propriétaires étrangers doivent savoir

Vous disposez des mêmes droits substantiels que les ressortissants turcs — mais quelques points pratiques déterminent la fluidité des choses lorsqu'une partie réside à l'étranger.

• Agir par procuration. Vous n'avez pas besoin d'être en Turquie. Un avocat turc peut mener la médiation, le contentieux et l'exécution sur la base d'une procuration notariée et apostillée établie depuis votre pays d'origine (et traduite en turc). Bien rédiger la procuration dès le départ évite des retards par la suite.
• Impôt sur les revenus locatifs pour les propriétaires. Les revenus locatifs d'un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie, même si vous vivez à l'étranger. Les propriétaires non-résidents déposent une déclaration annuelle (généralement du 1er au 31 mars pour l'année précédente) par l'intermédiaire d'un représentant fiscal. Les loyers d'habitation bénéficient d'un abattement annuel (environ 47 000 TRY pour 2026 — vérifiez le chiffre en vigueur). Lorsque le locataire est une société, une retenue à la source de 20 % (stopaj) est prélevée sur le loyer commercial et versée à l'administration fiscale — mais cela ne vous dispense pas en soi de votre obligation déclarative.
• Conventions de double imposition. La Turquie a conclu des conventions avec de nombreux pays qui peuvent éviter que vous soyez imposé deux fois sur le même loyer — vérifiez la convention entre la Turquie et votre pays de résidence.
• Loyer en devise étrangère. Comme indiqué plus haut, un loyer libellé en devise n'est licite que lorsqu'une partie est non-résidente ; à défaut, le loyer doit être fixé en livres turques.
• Médiation et contentieux depuis l'étranger. La médiation obligatoire et les audiences peuvent l'une et l'autre se dérouler avec votre avocat vous représentant ; votre présence en personne est rarement exigée.

Régler les litiges : médiation, actions en justice et exécution

La plupart des conflits locatifs en Turquie suivent désormais un parcours clair :

1. Négociation et mise en demeure. De nombreux différends se règlent par une mise en demeure correctement rédigée et signifiée par notaire (ihtarname), qui préserve aussi votre position juridique et fait courir les délais légaux.
2. Médiation obligatoire. Depuis le 1er septembre 2023 (loi n° 7445 modifiant la loi sur la médiation n° 6325), la médiation est une condition préalable à la plupart des litiges locatifs — créances de loyer, fixation du loyer, adaptation, dépôt de garantie et demandes de restitution / expulsion — avant de pouvoir saisir le tribunal civil de paix.
3. Contentieux. Le tribunal civil de paix tranche les demandes d'expulsion, de fixation du loyer et demandes connexes.
4. Exécution (icra). Un jugement, ou dans les cas clairs une voie d'exécution directe, permet de recouvrer les loyers impayés ou de réaliser une expulsion.

Comme les délais pour les mises en demeure, les oppositions et les actions sont stricts et sans indulgence, demander conseil tôt est le moyen le plus efficace de protéger votre position. Pour discuter de votre location ou d'un litige en cours, consultez nos avocats en immobilier et litiges locatifs à Istanbul ou contactez notre équipe.

Questions fréquentes