Comment gérer un locataire qui ne paie pas son loyer en droit turc

Si votre locataire en Turquie a cessé de payer son loyer, vous devez lui adresser un préavis écrit d'au moins 30 jours avant de pouvoir engager une action en expulsion (article 315 TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique →), et depuis le 1er septembre 2023 vous devez également mener à bien une médiation obligatoire avant d'introduire la plupart des litiges locatifs. À partir de là, le droit turc vous offre deux voies que vous pouvez utiliser conjointement : la procédure d'exécution pour recouvrer les loyers impayés, et l'action en expulsion pour récupérer la possession du bien. Ce guide accompagne le propriétaire étranger à travers les délais, les textes et les étapes, y compris le mode de calcul du loyer légal et de toute augmentation, car la plupart des conflits de « non-paiement » sont en réalité des litiges portant sur une augmentation insuffisamment réglée.

Le cadre juridique : le loyer comme obligation essentielle du locataire

Les baux d'habitation et les baux de locaux professionnels couverts en Turquie sont régis par le Code des obligations turc (TBK, loi n° 6098). Aux termes de l'article 313 TBK, le paiement du loyer constitue l'obligation principale du locataire, et le locataire qui s'en abstient est en défaut.

Lorsqu'un bail à durée déterminée se renouvelle automatiquement chaque année, généralement avec une augmentation contractuelle, le locataire reste tenu par le loyer actualisé. Un locataire ne peut pas échapper au défaut en continuant de régler le montant de l'année précédente une fois qu'une augmentation valable a pris effet, ce qui constitue l'un des déclencheurs les plus fréquents des litiges traités ci-dessous.

Le droit turc accorde aux bailleurs deux recours que vous pouvez exercer simultanément : la procédure d'exécution pour recouvrer les loyers impayés, et l'action en expulsion pour récupérer la possession. Vous n'êtes pas obligé d'en choisir un et d'abandonner l'autre. Pour une vue d'ensemble de la manière dont ces demandes s'articulent, consultez notre guide sur les litiges entre bailleurs et locataires en Turquie.

Les propriétaires étrangers bénéficient des mêmes droits de bailleur que les ressortissants turcs. Il n'existe pas de régime distinct, plus sévère, pour les bailleurs non-résidents ou non-citoyens. La procédure est technique et se déroule en turc devant les autorités turques, de sorte qu'une représentation locale est vivement conseillée, en particulier pour les propriétaires étrangers de biens immobiliers en Turquie qui ne peuvent pas se présenter en personne.

Quel montant de loyer le locataire est-il réellement tenu de payer ?

Avant de pouvoir affirmer qu'un locataire a sous-payé, il faut connaître le loyer légal. La plupart des litiges qui ressemblent à du « non-paiement » sont en réalité des discussions sur l'augmentation annuelle.

Pour les baux d'habitation, l'article 344 TBK plafonne l'augmentation annuelle à la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation (TÜFE/IPC) publié par TÜİK. Le bail peut prévoir une augmentation inférieure, mais pas supérieure. Le locataire qui continue de payer l'ancien loyer après l'entrée en vigueur d'une augmentation IPC légale sous-paie, et ce manque à gagner peut le placer en défaut.

Pour les baux de locaux professionnels couverts (commerciaux), l'augmentation est généralement régie par le contrat et par la même logique IPC, et les baux commerciaux de longue durée ont leurs propres règles de loyer de renouvellement. Si votre litige porte sur ce que le contrat autorise, notre équipe de rédaction et examen de baux commerciaux peut vérifier si la clause d'augmentation est exécutoire avant que vous n'agissiez sur les arriérés.

Quand le loyer est-il juridiquement « en retard » ? Échéance de paiement et défaut

Le défaut dépend de la date de paiement prévue dans votre bail. Aux termes de l'article 314 TBK, sauf stipulation contraire du contrat, le locataire doit payer le loyer (et toute charge accessoire convenue) à la fin de chaque période de location.

La plupart des baux fixent une fenêtre précise. Si le contrat prévoit que le loyer est dû « entre le 1er et le 5 de chaque mois », le paiement doit parvenir au bailleur au plus tard à la fin du 5. Un manquement place le locataire en défaut, ce qui déclenche le décompte des recours exposés ci-dessous.

Les tribunaux turcs appliquent cette règle de manière stricte. Le loyer doit être payé intégralement et à temps, et la jurisprudence assimile un paiement incomplet à un non-paiement : même un faible manque à gagner peut valoir défaut de paiement intégral du loyer, et un paiement partiel ou symbolique ne purge pas le défaut. L'hypothèse prudente pour un locataire est que tout montant inférieur au loyer légal intégral, réglé à l'échéance, constitue un manquement.

Première étape : la médiation obligatoire avant toute action

C'est l'étape que la plupart des guides anciens omettent. Depuis le 1er septembre 2023, les litiges locatifs, y compris les actions en expulsion et les demandes de loyers impayés, sont soumis à une médiation obligatoire comme condition préalable à l'action (dava şartı arabuluculukArabuluculukMédiation, préalable obligatoire ou volontaireLe processus par lequel les parties tentent de régler leur litige avec un médiateur indépendant, avant de saisir le tribunal.Lexique →) en vertu de la loi sur la médiation (HUAK n° 6325, telle que modifiée par la loi n° 7445). Vous ne pouvez pas valablement introduire la plupart des litiges locatifs sans avoir d'abord saisi un médiateur et obtenu le rapport final.

La médiation ne s'applique pas de la même manière à la voie de l'exécution (İİKİİKLoi turque n° 2004 sur l'exécution et la failliteLa loi qui organise le recouvrement forcé des dettes et la procédure de faillite en Türkiye.Lexique →) : saisir le bureau de l'exécution pour ouvrir la procédure n'est pas une action en justice et n'exige pas de médiation préalable. L'exigence de médiation intervient lorsque vous allez devant le tribunal, par exemple pour lever l'opposition du locataire ou pour introduire l'action en expulsion elle-même. Cette distinction est l'une des raisons pour lesquelles les bailleurs engagent souvent l'exécution et préparent la médiation en parallèle.

Voie 1 : la procédure d'exécution et l'ordre de paiement

La voie la plus courante est l'expulsion par voie d'exécution en vertu de l'article 269 İİK (loi n° 2004). Un avantage essentiel est que vous n'avez pas besoin d'un jugement préalable pour commencer : vous saisissez le bureau de l'exécution, qui notifie au locataire un ordre de paiement assorti d'un avertissement d'expulsion (tahliye ihtarlı ödeme emriÖdeme emriCommandement de payerLe document officiel que le bureau d'exécution signifie au débiteur pour ouvrir le recouvrement — et qui déclenche un délai d'opposition très court.Lexique →). Cet ordre constitue lui-même l'expulsion par voie d'exécution, avec ses propres délais, et il s'agit d'une démarche relevant de notre pratique plus large des procédures d'exécution İİK.

L'ordre de paiement déclenche deux délais qui courent en parallèle à compter de la notification :

• 7 jours pour faire opposition à la dette ou à la relation locative ; et
• 30 jours pour payer intégralement le loyer en souffrance.

La suite dépend du locataire :

• Le locataire paie dans les 30 jours — la dette est réglée et la demande d'expulsion fondée sur ce défaut tombe.
• Le locataire ne fait rien — en l'absence d'opposition et de paiement, la procédure devient définitive et vous pouvez poursuivre l'expulsion par l'intermédiaire du bureau de l'exécution.
• Le locataire fait opposition dans les 7 jours — la voie de l'exécution est suspendue et vous devez porter le litige devant le tribunal d'instance civil (après médiation, lorsqu'elle est requise) pour faire lever l'opposition et obtenir l'expulsion.

Pour que l'article 269 İİK conduise sans heurt à l'expulsion, le bail doit être écrit, le loyer doit être exigible, le locataire doit ne pas avoir payé, et l'ordre de paiement doit contenir l'avertissement d'expulsion et les délais légaux. Un bail oral peut être prouvé, mais c'est plus difficile, et la voie de l'exécution est moins nette. Vous pouvez également utiliser ce dossier pour recouvrer les arriérés en tant que dette d'argent ; notre guide sur le recouvrement des sommes impayées en tant que dette en Turquie explique comment le recouvrement se déroule parallèlement à l'expulsion.

Voie 2 : l'action en expulsion (Tahliye Davası) au titre de l'article 315 TBK

Lorsque vous préférez une voie judiciaire directe, ou lorsque le locataire a fait opposition à l'exécution, vous engagez une action en expulsion (tahliye davası). Aux termes de l'article 315 TBK, le bailleur confronté à un non-paiement doit d'abord adresser une mise en demeure écrite accordant au moins 30 jours pour apurer les arriérés (30 jours est le minimum pour les baux d'habitation et les baux de locaux professionnels couverts). Si le locataire ne paie toujours pas dans ce délai, vous pouvez résilier le bail et agir en expulsion, après avoir mené à bien la médiation obligatoire.

L'affaire est jugée par le tribunal d'instance civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) de l'arrondissement où se situe le bien (HMKHMKCode de procédure civile n° 6100Le mode d'emploi d'un procès civil en Türkiye : quelle juridiction, quelles étapes, quels délais, quelles preuves comptent.Lexique → n° 6100). Le tribunal vérifie l'existence du bail, le caractère réellement exigible du loyer, l'exactitude du calcul du montant légal, et le respect du préavis et des délais légaux avant d'ordonner le départ du locataire.

Les deux délais de 30 jours ne sont pas identiques : İİK 269 vs TBK 315

Les propriétaires étrangers confondent souvent les deux délais de « 30 jours ». Ils relèvent de voies différentes et débutent à des moments différents. Le tableau ci-dessous les présente côte à côte.

En pratique, les deux voies sont complémentaires : le dossier İİK fait pression sur le paiement et permet de recouvrer la dette, tandis que la procédure TBK 315 sécurise le jugement d'expulsion si le locataire conteste.

Le motif des « deux mises en demeure valables » pour l'expulsion (article 352/2 TBK)

Un motif distinct et puissant figure à l'article 352/2 TBK. Si, au cours de la même année de bail, vous adressez au locataire deux mises en demeure écrites valables (iki haklı ihtar) pour non-paiement du loyer, vous pouvez agir en expulsion une fois cette année de bail achevée, que le locataire ait finalement payé chaque fois ou non.

Cela importe pour un payeur chroniquement en retard. Un locataire qui ne paie qu'après chaque mise en demeure formelle peut croire qu'il est à l'abri parce que la dette est toujours apurée, mais deux mises en demeure de ce type au cours d'une même année de location peuvent justifier l'expulsion de façon autonome. Ce motif demeure une base d'expulsion standard et activement appliquée dans la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation.

Ce que le locataire peut faire en retour

Anticiper les manœuvres du locataire vous aide à éviter les surprises. Un locataire dans un litige de non-paiement tente couramment l'une de ces démarches :

• Payer par consignation (tevdi mahalli / paiement à la caisse du tribunal). Lorsque le locataire affirme avoir tenté de payer mais que vous avez refusé, ou qu'il existe un véritable litige sur le montant, le locataire peut consigner le loyer auprès de l'autorité désignée. Une consignation valable peut valoir paiement effectué à temps et faire échec à une demande fondée sur le défaut, de sorte que la date et le montant consignés importent.
• Contester l'augmentation. Le locataire peut soutenir que l'augmentation a dépassé le plafond IPC légal de l'art. 344 TBK, et qu'il n'était donc pas réellement en arriérés. C'est pourquoi l'étape de calcul du loyer ci-dessus est décisive.
• Faire opposition à l'exécution dans les 7 jours, ce qui suspend le dossier İİK et porte le conflit devant le tribunal.
• Compenser avec le dépôt de garantie, ce qui est rarement admis de manière unilatérale (voir ci-dessous).

Aucune de ces démarches ne constitue automatiquement un moyen de défense, mais chacune peut vous retarder si vos mises en demeure, vos chiffres ou votre notification ne sont pas irréprochables.

Le dépôt de garantie (Depozito) et la compensation

Aux termes de l'article 342 TBK, le dépôt de garantie pour les baux d'habitation et les baux de locaux professionnels couverts est plafonné à trois mois de loyer, et les dépôts en argent doivent être placés sur un compte bancaire qui ne peut être débloqué sans le consentement des deux parties (ou une décision de justice ou d'exécution). Un bailleur ne peut généralement pas se servir librement du dépôt pour couvrir des loyers impayés pendant le bail, et un locataire ne peut pas cesser de payer le loyer au motif que « le dépôt couvre cela ».

En bref, ne traitez pas le dépôt comme un remède d'autorité pour des arriérés en cours. La voie appropriée est la mise en demeure, puis l'exécution ou l'action en expulsion, le dépôt étant traité selon ses propres règles à la fin du bail.

Loyers rétroactifs et délai de prescription de cinq ans

Vous pouvez généralement réclamer des loyers rétroactifs, y compris des montants qu'un locataire a sous-payés, à moins qu'un accord écrit (par exemple un courriel ou un message) n'ait clairement renoncé à l'augmentation. La Cour de cassation (Yargıtay) a jugé que l'acceptation d'un loyer partiel n'équivaut pas à renoncer à l'augmentation ; recouvrer un loyer sous-payé n'est pas considéré comme un consentement tacite à un loyer gelé.

Les délais importent. Les créances de loyer sont soumises au délai de prescription de cinq ans prévu à l'article 147 TBK. Mais la prescription doit être soulevée par le locataire comme moyen de défense ; le tribunal ne l'applique pas d'office, et elle doit être invoquée à temps pour produire effet. Agissez promptement sur les arriérés plutôt que de laisser s'accumuler d'anciens loyers.

Après le jugement : l'exécution de l'expulsion

Un jugement d'expulsion n'est pas exécutoire de plein droit. Une fois en possession d'une décision définitive et exécutoire, vous la portez au bureau de l'exécution (icra müdürlüğü), qui délivre une notification accordant au locataire un bref délai pour partir volontairement. Si le locataire ne s'exécute toujours pas, le bureau procède à une expulsion physique (icra marifetiyle / zorla tahliye), retirant le locataire et vous restituant la possession, au besoin avec le concours des agents publics.

Le calendrier pratique varie selon la charge de travail du tribunal, selon que le locataire a fait opposition ou interjeté appel, et selon l'encombrement du bureau de l'exécution local. Il n'existe pas de chiffre national fixe, et nous ne promettons jamais un résultat ou une durée déterminés, mais un dossier propre, avec des mises en demeure valables, des chiffres exacts et une notification régulière, est le facteur le plus déterminant pour maintenir la procédure en mouvement.

Coûts et formalités pour un propriétaire étranger

Les propriétaires étrangers soucieux veulent généralement savoir ce que la procédure implique en termes pratiques. Les principaux postes sont :

• Les frais de justice et d'exécution, fixés par des tarifs officiels et fonction du montant réclamé et des démarches entreprises.
• Une procuration (vekaletname). Vous pouvez gérer toute l'affaire depuis l'étranger, mais la procuration doit être établie pour un usage en Turquie, généralement devant un notaire turc, ou auprès d'un consulat turc, ou devant un notaire étranger avec une apostille et une traduction assermentée en turc. Cette formalité est ce qui permet à votre avocat de notifier les mises en demeure, d'ouvrir le dossier d'exécution et d'assister aux audiences sans que vous ayez à vous déplacer.
• Les frais de traduction et de notaire pour la procuration et tout document en langue étrangère.
• Les frais de médiation, un coût modeste pour l'étape de médiation obligatoire.

Comment un avocat renforce votre position

La plupart des défaites de bailleurs dans ces affaires découlent d'erreurs de procédure : une mise en demeure qui ne satisfait pas aux exigences légales, un délai de 30 jours mal calculé, le mauvais tribunal, une étape de médiation omise, ou un dossier d'exécution dépourvu de l'avertissement d'expulsion. Un seul vice peut vous renvoyer au point de départ.

Notre équipe immobilière prend en charge l'intégralité de la procédure pour les propriétaires étrangers : calcul du loyer légal et de l'augmentation, notification de mises en demeure conformes, accomplissement de la médiation obligatoire, ouverture de l'exécution İİK, réponse aux oppositions du locataire, et introduction des actions en expulsion devant le tribunal d'instance civil, le tout sur procuration afin que vous n'ayez pas à vous déplacer. Pour examiner votre situation, contactez Lexin Legal.

Questions fréquentes