Résolution des litiges locatifs et médiation en Turquie : un guide pour les locataires et bailleurs étrangers
La résolution des litiges locatifs en Turquie commence désormais par la médiation obligatoire : depuis le 1er septembre 2023, vous devez tenter une médiation avant qu'un tribunal n'examine la plupart des affaires de bail, y compris l'expulsion, la fixation du loyer et les demandes de loyers impayés. Ce guide explique comment ces litiges sont résolus, les textes exacts qui les régissent, les plafonds de loyer, les limites de dépôt et les motifs d'expulsion, ainsi que ce à quoi les locataires et bailleurs étrangers doivent s'attendre à chaque étape.
Comment les litiges locatifs sont régis en Turquie
Les baux d'habitation et de locaux commerciaux couverts (à usage professionnel) en Turquie sont principalement régis par le code turc des obligations (TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique →, loi n° 6098), articles 299 à 356, qui constituent l'ossature du droit des baux. La procédure judiciaire relève du code de procédure civile (HMKHMKCode de procédure civile n° 6100Le mode d'emploi d'un procès civil en Türkiye : quelle juridiction, quelles étapes, quels délais, quelles preuves comptent.Lexique →, loi n° 6100), et l'exécution des expulsions et des loyers impayés se déroule selon la loi sur l'exécution et la faillite (İİKİİKLoi turque n° 2004 sur l'exécution et la failliteLa loi qui organise le recouvrement forcé des dettes et la procédure de faillite en Türkiye.Lexique →, loi n° 2004).
Une particularité que les étrangers doivent comprendre : le TBK est fortement protecteur des locataires. Nombre de ses dispositions ne peuvent être écartées dans le contrat, et une clause qui désavantage le locataire au-delà de ce que la loi autorise est généralement nulle. Un bailleur étranger ne peut donc pas se fier simplement à ce que dit le bail signé ; la loi prévaut souvent sur celui-ci. Bien rédiger le contrat dès le départ est essentiel, et c'est pourquoi nous exposons les points de rédaction dans notre guide sur la rédaction d'un contrat de bail turc.
La médiation obligatoire vient en premier
Il s'agit du changement procédural le plus important pour quiconque est aujourd'hui confronté à un litige locatif. Depuis le 1er septembre 2023, la médiation est une condition préalable obligatoire à l'action en justice (dava şartı arabuluculukArabuluculukMédiation, préalable obligatoire ou volontaireLe processus par lequel les parties tentent de régler leur litige avec un médiateur indépendant, avant de saisir le tribunal.Lexique →) pour la plupart des affaires liées aux baux. Cette règle a été introduite par la loi n° 7445, qui a modifié la loi sur la médiation (HUAK, loi n° 6325). Vous ne pouvez pas saisir directement le tribunal : vous devez d'abord tenter une médiation, et le tribunal rejettera une affaire introduite sans elle.
Quels litiges exigent d'abord une médiation
- L'expulsion d'un locataire (tahliye), y compris les litiges nés de la résiliation du bail.
- La fixation du montant du loyer (kira tespiti) et les litiges relatifs aux augmentations de loyer.
- Les demandes de loyers impayés et créances connexes.
- Les litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie et autres créances pécuniaires entre les parties.
Quelle voie n'exige PAS d'abord une médiation
Cette distinction déroute de nombreux bailleurs. Si vous poursuivez l'expulsion par voie de procédure d'exécution plutôt que par une action en justice, aucune médiation préalable n'est requise. Deux voies d'exécution courantes sont l'expulsion fondée sur un bail écrit lorsque le loyer est impayé (ilamsız icra / tahliye au titre de l'İİK) et l'expulsion fondée sur un engagement notarié de quitter les lieux (tahliye taahhütnamesi). Celles-ci passent par les procédures d'exécution pour loyers impayés auprès du bureau d'exécution (icra), et non par la voie contentieuse. Si le locataire forme opposition et que l'affaire est portée en justice, l'exigence de médiation peut alors s'appliquer.
Comment se déroule le processus de médiation
Une partie saisit le bureau de médiation (arabuluculuk bürosu) du palais de justice compétent. Un médiateur est désigné et des séances sont planifiées, généralement dans un délai de quelques semaines. La médiation est confidentielle et bien plus rapide que le contentieux. Si les parties parviennent à un accord, l'accord de médiation signé a la force d'un jugement et peut être exécuté directement.
Si la médiation échoue, le médiateur établit un procès-verbal final (son tutanak) confirmant qu'aucun accord n'a été trouvé. Ce document doit être joint à la requête introductive d'instance ; sans lui, l'action est procéduralement irrecevable.
Le régime de la médiation préalable est désormais établi et appliqué de manière constante. Les cours d'appel turques et la Cour de cassation ont produit une série continue de décisions en 2025 et 2026 rejetant les affaires de bail introduites sans l'étape de médiation ; il ne s'agit donc pas d'une formalité que vous pouvez ignorer.
Pourquoi « arbitrage » est généralement le mauvais terme
De nombreux guides qualifient à tort la résolution des litiges locatifs d'« arbitrage ». En droit turc, c'est trompeur. Le véritable arbitrage (tahkim) au titre du HMK et, pour les questions internationales, de la loi sur l'arbitrage international (loi n° 4686), est un processus privé par lequel les parties conviennent de faire trancher leur litige par un arbitre plutôt que par un tribunal. Pour les baux d'habitation de type consommateur, cette voie n'est généralement pas disponible, et les clauses d'arbitrage dans les baux de locataires sont généralement inapplicables, car l'article 408 du HMK exclut les litiges relatifs aux droits réels sur les immeubles et les matières dont les parties ne peuvent librement disposer, et parce que les règles protectrices des locataires du TBK sont impératives.
Ce qui s'applique réellement aux conflits locatifs, c'est la médiation obligatoire suivie des juridictions civiles, et non l'arbitrage. L'arbitrage ne peut jouer qu'un rôle limité, dans des baux commerciaux de grande valeur entre parties professionnelles averties qui y consentent expressément. Pour la plupart des locataires et bailleurs étrangers, la voie réaliste est la médiation, puis le tribunal de paix civil (Sulh Hukuk Mahkemesi), qui dispose d'une compétence exclusive sur les litiges de bail en vertu de l'article 4 du HMK.
Médiation, tribunal et arbitrage en un coup d'œil
| Caractéristique | Médiation | Tribunal de paix civil | Arbitrage |
|---|---|---|---|
| Qui décide | Les parties (le médiateur facilite) | Le juge | Le ou les arbitres |
| Première étape obligatoire ? | Oui, pour la plupart des actions en bail | Après l'échec de la médiation | Non |
| Rapidité typique | Quelques semaines | Plusieurs mois à plus d'un an | Variable |
| Disponible pour les baux d'habitation ? | Oui | Oui | Généralement non |
| Issue exécutoire ? | L'accord a la force d'un jugement | Oui, via le bureau d'exécution (icra) | Limitée ; rarement valable pour les baux |
Plafonds d'augmentation et fixation du loyer
En vertu de l'article 344 du TBK, les augmentations annuelles de loyer pour les baux reconduits ne peuvent excéder la variation moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation (IPC / TÜFE). Toute clause exigeant davantage est ramenée à la limite légale.
Un plafond temporaire distinct s'est appliqué pendant les années d'inflation. L'article provisoire 1 du TBK a plafonné à 25 % les augmentations de loyer d'habitation à compter du 11 juin 2022, et la période concernée a été prolongée jusqu'au 1er juillet 2024. Pour les périodes à compter du 2 juillet 2024, les augmentations reviennent à la règle de l'IPC de l'article 344.
Comment le plafond de l'IPC fonctionne en pratique
Supposons que votre loyer soit de 20 000 TL et que la variation moyenne sur douze mois de l'IPC à votre date de reconduction soit de 60 %. L'augmentation maximale légale est de 60 %, de sorte que le loyer peut au plus passer à 32 000 TL. Si votre bail prévoit un pourcentage fixe supérieur à la moyenne de l'IPC, seul le chiffre de l'IPC s'applique ; s'il prévoit un pourcentage inférieur, le chiffre convenu le plus bas prévaut. Vérifiez toujours le chiffre officiel correspondant à votre mois exact de reconduction avant d'accepter une augmentation.
Chaque partie peut également engager une action en fixation du loyer (kira tespit davası) afin qu'un tribunal fixe un loyer de marché équitable. Cette voie est généralement ouverte lorsque le bail dure depuis cinq ans, ou lorsque les conditions ont sensiblement changé, et le tribunal fixe le loyer en fonction des niveaux du marché actuel et de l'équité.
Dépôts de garantie et loyer en devise étrangère
Le plafond du dépôt et la règle du compte bloqué
On demande souvent aux locataires étrangers des dépôts importants. La loi les limite. En vertu de l'article 342 du TBK, un dépôt de garantie pour un bail d'habitation ou de local à usage professionnel couvert ne peut excéder trois mois de loyer. Si le dépôt est constitué d'argent ou de titres négociables, il doit être placé sur un compte d'épargne bancaire que le bailleur ne peut retirer sans le consentement du locataire, et la banque ne peut le libérer au profit de l'une ou l'autre partie sans l'accord des deux parties ou une décision de justice définitive ou un ordre d'exécution.
Le loyer peut-il être facturé en USD ou en EUR ?
Ce point concerne les étrangers qui supposent qu'un bail en dollars ou en euros est admissible. En vertu du décret n° 32 sur la protection de la valeur de la monnaie turque (pris en application de la loi n° 1567), les valeurs contractuelles et les paiements de nombreux accords entre personnes résidant en Turquie doivent être libellés en livres turques. Les paiements de baux d'habitation entre résidents doivent généralement être en TL, et de nombreux baux commerciaux sont soumis à la même restriction. La possibilité de convenir licitement d'un loyer en devise étrangère dépend du statut de résidence des parties et du type de bail ; vérifiez ce point avant de signer plutôt qu'après le début d'un litige.
Motifs d'expulsion et déroulement de l'expulsion
L'expulsion en Turquie est strictement réglementée, et un bailleur ne peut pas simplement demander à un locataire de partir. Chaque motif légal a sa propre base légale et ses propres délais.
- Besoin réel de logement ou d'usage professionnel du propriétaire ou d'un proche — articles 350 et 351 du TBK. Le besoin doit être réel et le bailleur peut s'exposer à une interdiction de relouer s'il s'agissait d'un prétexte.
- Deux avertissements écrits justifiés pour retard ou non-paiement au cours d'une même année de bail — article 352/2 du TBK. Si le bailleur adresse deux avertissements écrits valables pour loyers impayés au cours d'une même année de bail, une action en expulsion peut s'ensuivre. Nous expliquons les conditions strictes dans notre guide sur les deux avertissements écrits justifiés au titre du TBK 352.
- L'engagement écrit du locataire de quitter les lieux (tahliye taahhütnamesi) — article 352/1 du TBK. Un engagement écrit et daté, donné après le début du bail, permet au bailleur d'expulser à la date indiquée, exécutable par le bureau d'exécution (icra).
- Résiliation après une période de prorogation de dix ans — article 347/1 du TBK. Au terme de la période de prorogation de dix ans, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif à la fin de chaque année de reconduction, moyennant un préavis de trois mois. Voir notre guide détaillé sur l'expulsion après une location de dix ans.
L'engagement notarié de quitter les lieux, en détail
Un tahliye taahhütnamesi est un outil puissant mais facile à mal utiliser. Pour pouvoir s'y fier, il doit être écrit, signé par le locataire et daté après le début du bail plutôt qu'à la signature (un engagement signé au début du bail est souvent contesté comme n'ayant pas été librement consenti). Lorsque la date indiquée arrive et que le locataire reste, le bailleur peut engager l'exécution ; si le locataire conteste le document, l'affaire peut être portée en justice. Faites vérifier l'engagement avant de vous en prévaloir.
Procédure judiciaire, exécution et justice privée
Si la médiation ne règle pas l'affaire, le litige est porté devant le tribunal de paix civil compétent du lieu où se trouve le bien. La partie perdante peut faire appel devant la cour d'appel régionale (İstinafİstinafAppel devant la cour régionaleLe recours contre un jugement de première instance devant la cour régionale d'appel — qui réexamine le dossier en droit et en fait.Lexique →) et, dans des cas limités, devant la Cour de cassation (Yargıtay). Notre équipe de droit immobilier peut représenter les clients étrangers dans ces litiges de bail devant les tribunaux turcs.
Un jugement d'expulsion ne s'exécute pas de lui-même. La partie victorieuse doit saisir le bureau d'exécution (icra dairesi) au titre de l'İİK pour procéder à l'expulsion. Le calendrier dépend de l'affaire : l'exécution peut être suspendue dans l'attente de l'appel lorsque la loi le permet (l'article 36 de l'İİK régit le sursis à exécution). Il n'existe pas de règle générale du TBK garantissant un délai de grâce fixe après chaque jugement ; ne présumez donc pas un report automatique ; le calendrier réel dépend du dossier d'exécution et de tout sursis.
Locations de courte durée et meublées (type Airbnb)
Les expatriés qui sous-louent ou louent des appartements meublés pour de courtes durées doivent noter que les locations touristiques de courte durée sont désormais soumises à licence en vertu de la loi n° 7464, en vigueur depuis 2024. La location d'une résidence à des touristes pour moins de 100 jours requiert généralement une autorisation du ministère de la Culture et du Tourisme, et la location de courte durée sans licence peut entraîner des amendes administratives. Vérifiez votre situation au regard de la licence avant de mettre un logement en annonce pour de courts séjours.
Conseils pratiques pour les étrangers
- Conservez un bail écrit et des preuves de paiement. Payez le loyer par virement bancaire avec un libellé clair afin de pouvoir prouver ce qui a été payé et quand.
- Documentez l'état du bien. Des photographies et un inventaire à l'entrée dans les lieux vous protègent en cas de litige sur le dépôt.
- Surveillez les délais. Contester une augmentation de loyer, répondre à un ordre d'exécution et agir dans les délais légaux sont autant d'actions à durée limitée ; manquer un délai peut vous faire perdre le droit.
- N'ignorez pas les invitations à la médiation. L'absence peut vous laisser supporter les frais de médiation et affaiblit votre position par la suite.
- Faites appel tôt à un avocat turc. Une partie étrangère peut agir entièrement par l'intermédiaire d'un avocat muni d'une procuration notariée ou apostillée, sans avoir à se déplacer pour chaque audience.
Si vous êtes confronté à un conflit locatif, nous pouvons vous représenter en médiation, devant les tribunaux et auprès du bureau d'exécution. Contactez-nous via notre page de contact pour une évaluation de votre situation, et consultez nos services de droit immobilier pour une vue d'ensemble.
Questions fréquentes
Dois-je tenter une médiation avant d'agir en justice pour un litige locatif en Turquie ?
Oui. Depuis le 1er septembre 2023, la médiation est une condition préalable obligatoire pour la plupart des actions en bail, y compris l'expulsion, la fixation du loyer et les demandes de loyers impayés, au titre de la loi n° 7445 modifiant la loi sur la médiation (HUAK n° 6325). Un tribunal rejettera une action introduite sans le procès-verbal final de médiation joint. L'expulsion poursuivie par voie de procédure d'exécution, plutôt que par une action en justice, n'exige pas de médiation préalable.
De combien mon bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année en Turquie ?
Pour les baux reconduits, les augmentations ne peuvent excéder la variation moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation (IPC / TÜFE) au titre de l'article 344 du TBK. Un plafond temporaire de 25 % s'est appliqué aux baux d'habitation jusqu'au 1er juillet 2024 ; pour les périodes à compter du 2 juillet 2024, la règle de l'IPC s'applique de nouveau. Le plafond de 25 % ne s'est jamais appliqué aux baux commerciaux. Les demandes excessives peuvent être contestées.
Quelle est la limite du dépôt de garantie en Turquie ?
En vertu de l'article 342 du TBK, un dépôt pour un bail d'habitation ou de local à usage professionnel couvert ne peut excéder trois mois de loyer. S'il est versé en argent, il doit être conservé sur un compte bancaire qui ne peut être libéré sans le consentement des deux parties ou une décision de justice ou un ordre d'exécution ; un bailleur ne peut donc pas légalement conserver simplement un dépôt en espèces.
Puis-je payer le loyer en devise étrangère, par exemple en USD ou en EUR, en Turquie ?
Souvent non. En vertu du décret n° 32, les valeurs contractuelles et les paiements de nombreux accords entre personnes résidant en Turquie doivent être en livres turques, et les baux d'habitation entre résidents doivent généralement être en TL. La licéité d'un loyer en devise étrangère dépend du statut de résidence des parties et du type de bail ; confirmez ce point avant de signer.
Un tahliye taahhütnamesi (engagement écrit de quitter les lieux) est-il exécutoire en Turquie ?
Oui, s'il satisfait aux exigences de l'article 352/1 du TBK. Il doit être écrit, signé par le locataire et daté après le début du bail. Lorsque la date indiquée est passée, le bailleur peut l'exécuter par l'intermédiaire du bureau d'exécution (icra). Un engagement signé au tout début du bail est plus susceptible d'être contesté.
Combien de temps prend une expulsion en Turquie ?
Il n'existe pas de calendrier fixe. Une expulsion contestée peut prendre des mois et faire l'objet d'un appel, tandis qu'une expulsion par voie d'exécution fondée sur un bail écrit ou un engagement de quitter les lieux peut être plus rapide. Après jugement, l'expulsion est exécutée par le bureau d'exécution et peut être retardée lorsque l'exécution est suspendue dans l'attente de l'appel. Nous ne pouvons garantir une durée ; cela dépend de l'affaire.
L'arbitrage est-il utilisé pour les litiges de bail d'habitation en Turquie ?
Généralement non. Malgré le terme courant, les litiges de bail d'habitation et la plupart des litiges de bail commercial sont résolus par la médiation obligatoire et le tribunal de paix civil, et non par un arbitrage privé. Les clauses d'arbitrage dans les baux de locataires sont généralement inapplicables en raison de l'article 408 du HMK et des règles protectrices des locataires du TBK.
Puis-je régler un litige locatif en Turquie sans venir dans le pays ?
Dans la plupart des cas, oui. Un locataire ou un bailleur étranger peut accorder une procuration notariée ou apostillée à un avocat turc, qui peut assister à la médiation et vous représenter devant le tribunal et lors de l'exécution en votre nom.
