La règle des deux avertissements justifiés (TBK 352/2) : expulser un locataire chroniquement en retard en Turquie

La règle des deux avertissements justifiés permet à un bailleur en Turquie d'expulser un locataire qui paie continuellement son loyer en retard, même après que le locataire a soldé toutes ses dettes. Elle figure à l'article 352/2 du Code des obligations turc et vise le mauvais payeur chronique, et non celui qui fait défaut une seule fois. Si votre locataire finit toujours par payer mais jamais à temps, l'expulsion ordinaire pour défaut de paiement échoue souvent. Cette voie est conçue précisément pour cette frustration, mais elle est intransigeante sur la forme, les délais et une étape que beaucoup de bailleurs oublient : depuis septembre 2023, vous devez tenter une médiation avant de pouvoir saisir le tribunal.

Ce que couvre réellement la règle des deux avertissements justifiés

Le Code des obligations turc (Türk Borçlar Kanunu, loi n° 6098, ci-après « TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique → ») accorde aux bailleurs plusieurs motifs distincts pour récupérer la possession d'un bien. La règle de l'article 352/2 TBK — connue en turc sous le nom d'iki haklı ihtar, soit « deux avertissements justifiés » — est l'une des plus utiles et des plus mal comprises.

Ce motif n'est pas destiné au locataire qui manque un seul paiement de loyer. Il vise le locataire qui prend l'habitude de payer en retard, même lorsqu'il finit par régler chaque dette intégralement. La loi traite le retard répété comme une violation de la relation à part entière : ce que le locataire doit, c'est un paiement ponctuel, pas un paiement différé.

Le mécanisme central est simple à énoncer et facile à manquer. Si le bailleur avertit légalement le locataire deux fois pour des loyers payés en retard au cours de la période pertinente, le bailleur peut alors saisir le tribunal pour mettre fin au bail — même si le locataire a entre-temps tout payé.

C'est un outil puissant pour les bailleurs étrangers car il n'exige pas de prouver que le locataire est actuellement endetté. Il récompense les bailleurs qui tiennent des registres rigoureux et qui notifient correctement leurs avertissements. La même règle s'applique que vous louiez un logement ou un local commercial couvert (çatılı işyeri), elle concerne donc aussi bien les bailleurs résidentiels que professionnels.

Condition 1 : deux avertissements au cours de la période pertinente

Pour un bail d'un an ou plus, les deux avertissements doivent normalement se situer dans une même année locative. Une année locative court à partir de la date anniversaire du bail, et non de l'année civile. Si votre bail a débuté le 1er mars, l'année locative court du 1er mars au 28/29 février suivant.

La loi précise une nuance. Pour les baux de plus d'un an, les deux avertissements peuvent se situer dans une même année locative ou dans une période s'étendant sur plus d'une année locative — la formulation est « une année locative ou une période excédant une année locative ». Ainsi, pour un bail pluriannuel, vous ne devez pas supposer que le décompte se réinitialise automatiquement à chaque anniversaire ; la fenêtre autorisée peut être plus large. Pour un bail d'un an, en revanche, les deux avertissements doivent bien tomber dans la même année locative.

• Pour les baux d'un an ou plus, les deux avertissements doivent se situer dans une année locative (ou, pour les baux pluriannuels, dans la fenêtre autorisée plus large).
• Pour les baux de moins d'un an, les avertissements doivent intervenir au cours de ce terme du bail.

Les deux avertissements justifiés doivent également porter sur deux périodes de loyer distinctes — par exemple, les loyers de deux mois différents — et non sur deux rappels concernant le même mois en souffrance. Scinder l'arriéré d'un mois en deux notifications vous donne un seul avertissement justifié, et non deux.

Condition 2 : forme et notification correctes de chaque avertissement

Un avertissement ne compte que s'il est notifié d'une manière que le droit turc et les tribunaux accepteront comme preuve. La forme n'est pas ici un détail technique — elle est au cœur du dossier.

Méthodes valables

• Notification par notaire (noter) — la voie la plus solide et la plus recommandée ; elle produit une preuve incontestable tant du contenu que de la date de remise.
• Courrier recommandé avec accusé de réception (iadeli taahhütlü) — acceptable, à condition de conserver la preuve de remise.

Méthodes qui échouent généralement

• Simples courriels, SMS ou messages WhatsApp.
• Remise en main propre que le locataire ne reconnaît pas par écrit.

Qui doit envoyer et recevoir

L'avertissement doit émaner de la partie désignée comme bailleur dans le bail. Lorsque le bien compte plusieurs copropriétaires, l'avertissement et l'action en justice peuvent nécessiter une décision majoritaire des copropriétaires en vertu des règles de copropriété du Code civil turc, ou dans certains cas l'accord de tous les propriétaires agissant de concert. Lorsque le bail désigne plusieurs locataires, chaque locataire doit être notifié ; un avertissement qui omet un colocataire peut compromettre l'ensemble de la demande. Bien régler ces noms dès l'étape du bail évite des ennuis ultérieurs — voyez notre guide pour rédiger un bail solide.

Condition 3 : chaque avertissement doit être « justifié » (haklı)

Le mot qui fait tout le travail dans cette règle est haklı — justifié. Un avertissement n'est justifié que si, au moment où le locataire le reçoit, le loyer qu'il vise est réellement exigible et toujours impayé (muacceliyet).

• Un avertissement envoyé avant la date d'exigibilité du loyer est prématuré et juridiquement nul — un seul jour d'avance suffit à l'invalider.
• L'avertissement doit porter sur le loyer principal. Les demandes relatives aux charges, aux charges de copropriété (aidat), à l'entretien ou à d'autres frais accessoires ne comptent pas comme des avertissements de loyer justifiés.
• Le locataire ne doit disposer d'aucun moyen de défense valable — par exemple, un véritable droit de compensation, une inexécution antérieure du bailleur, ou le refus du bailleur lui-même d'accepter un paiement régulier. Un locataire dont le paiement a été refusé peut légalement consigner le loyer auprès du tribunal (tevdi mahalli), ce qui émousse alors un avertissement ultérieur.

Le piège du « paiement avant réception »

La jurisprudence de la Cour de cassation turque (Yargıtay) est stricte sur les délais. Si le locataire paie le loyer en souffrance avant d'avoir effectivement reçu l'avertissement, cet avertissement n'est pas justifié et ne compte pas dans le décompte des deux. C'est précisément pourquoi la preuve de la date de remise importe tant, et pourquoi une notification notariée rapide et datée l'emporte sur les méthodes plus lentes ou à réception réputée.

Condition 4 : médiation d'abord, puis introduire l'action dans les délais

Disposer de deux avertissements justifiés ne met pas, à soi seul, fin à la location. Le bailleur doit agir — et la loi impose désormais une étape qui prend de court bien des bailleurs.

Médiation obligatoire avant de pouvoir saisir le tribunal

Depuis le 1er septembre 2023, la médiation est une condition préalable obligatoire (dava şartı arabuluculukArabuluculukMédiation, préalable obligatoire ou volontaireLe processus par lequel les parties tentent de régler leur litige avec un médiateur indépendant, avant de saisir le tribunal.Lexique →) pour les litiges locatifs portés devant les tribunaux, instaurée par la loi n° 7445 (qui a ajouté l'article 18/B à la loi sur la médiation, loi n° 6325). Vous devez d'abord saisir un médiateur avant d'introduire une action en expulsion. Une action fondée sur les deux avertissements justifiés introduite directement devant le tribunal, sans demande de médiation, sera rejetée pour des motifs de procédure (usulden ret).

En pratique : vous saisissez le bureau de médiation, un médiateur est désigné, et le processus s'achève généralement en quelques semaines. En cas d'échec, le médiateur établit un procès-verbal final (son tutanak), et vous introduisez alors l'action. Élément crucial pour le délai ci-dessous, la loi prévoit que le délai cesse de courir depuis la demande de médiation jusqu'à l'établissement du procès-verbal final — de sorte qu'une demande de médiation déposée à temps protège votre fenêtre d'introduction.

• Tribunal : le tribunal d'instance civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) du lieu où se trouve le bien loué, conformément au Code de procédure civile (HMK, loi n° 6100).
• Preuves à préparer : le bail signé, des copies des deux avertissements, la preuve de leurs dates de remise, le procès-verbal final de médiation, et un relevé de paiements établissant le schéma de retards.

Comme la fenêtre n'est que d'un mois, un bailleur qui attend de « voir si les choses s'améliorent » perd souvent entièrement son droit. Identifiez tôt la limite de l'année locative et mandatez un conseil avant sa clôture.

Un exemple chiffré : comment s'articule la chronologie

Les chiffres rendent les choses concrètes. Supposons que votre bail d'un an ait débuté le 1er mars 2025, de sorte que l'année locative court jusqu'au 28 février 2026.

• Avril 2025 : le locataire paie le loyer d'avril en retard. Vous envoyez un avertissement notarié alors que le loyer d'avril est exigible et impayé. C'est le premier avertissement justifié.
• Septembre 2025 : le locataire est de nouveau en retard pour le loyer de septembre. Vous envoyez un second avertissement notarié alors que le loyer de septembre est exigible et impayé. C'est le second avertissement justifié — une période de loyer différente, au sein de la même année locative.
• 28 février 2026 : l'année locative prend fin. Votre fenêtre de forclusion d'un mois s'ouvre.
• Au plus tard le 31 mars 2026 : vous devez agir. Vous demandez la médiation dans cette fenêtre ; la demande arrête le compte à rebours. Si la médiation échoue, vous introduisez l'action en expulsion devant le Sulh Hukuk Mahkemesi en utilisant le temps restant une fois le procès-verbal final établi.

Même si le locataire a payé chaque lire d'ici février, les deux avertissements justifiés tiennent et la demande peut prospérer. Manquez la fenêtre de mars — ou sautez l'étape de la médiation — et le droit est perdu pour cette année-là.

TBK 352/2 face à la voie du défaut unique (TBK 315)

Il est utile de voir en quoi cette règle diffère de l'expulsion pour défaut de paiement, plus familière, prévue à l'article 315 TBK, qui vise un locataire actuellement en arriéré.

En pratique, les deux motifs sont souvent mis en œuvre successivement, et le bon choix selon les faits relève d'une décision stratégique, non d'une simple formalité. Les deux voies judiciaires exigent désormais une médiation préalable.

La voie de l'exécution forcée (İcra) comme alternative

Il existe une option distincte, d'apparence plus rapide, qu'il est utile de connaître. En vertu de la loi sur l'exécution et la faillite (İcra ve İflas Kanunu, loi n° 2004), un bailleur confronté à un locataire en défaut peut engager une expulsion par voie d'exécution forcée (icra yoluyla tahliye) auprès du bureau d'exécution plutôt que devant le tribunal. Le locataire reçoit un ordre de paiement ; s'il ne paie pas et ne forme pas d'opposition valable, l'expulsion peut suivre.

Les mauvais payeurs chroniques tendent aussi à contester les augmentations de loyer. Si cela fait partie de votre litige, la procédure de fixation du loyer (kira tespit) se déroule parallèlement à ces motifs d'expulsion et est elle aussi soumise à la médiation obligatoire.

Si vous êtes un bailleur résidant à l'étranger

Gérer un bien turc depuis l'étranger ajoute des obstacles pratiques, dont aucun n'est rédhibitoire si vous les anticipez.

• Agir par l'intermédiaire d'un représentant : vous pouvez habiliter un avocat ou un mandataire turc, par une procuration (vekaletnameVekâletnameProcuration notariéeL'acte officiel, dressé par un notaire, qui autorise un avocat ou un tiers à agir en votre nom.Lexique →), à notifier les avertissements, demander la médiation et introduire l'action. Une procuration établie à l'étranger nécessite généralement une apostilleApostilApostilleLa certification prévue par la Convention de La Haye qui permet qu'un acte public émis dans un pays soit accepté dans un autre.Lexique → et une traduction certifiée en turc.
• Notifier le locataire : les avertissements peuvent être notifiés par un notaire turc en votre nom, ce qui contourne la difficulté d'envoyer des documents depuis un autre pays.
• Copropriété : si le bien est détenu en indivision, déterminez tôt qui doit autoriser l'avertissement et l'action, afin qu'une signature manquante ne fasse pas dérailler le dossier.

Ce sont des erreurs faciles à commettre à distance et difficiles à corriger. Il vaut la peine de faire vérifier votre avertissement par un avocat avant de le notifier, ou de nous demander de contrôler une démarche que vous avez déjà engagée.

Erreurs courantes qui font échouer ces affaires

• Omettre la médiation obligatoire et saisir directement le tribunal — l'action est rejetée pour des motifs de procédure.
• Mal décompter l'année locative, de sorte que les deux avertissements tombent hors de la fenêtre pertinente.
• Notification défectueuse — recours au courriel/WhatsApp, omission d'un colocataire, ou envoi par une personne non désignée comme bailleur.
• Avertissement portant sur les mauvais montants — réclamer l'aidat ou les charges plutôt que le loyer principal.
• Avertissements prématurés envoyés avant l'exigibilité du loyer.
• Le problème du paiement avant réception — le locataire paie avant que l'avertissement ne soit reçu.
• Manquer la fenêtre d'un mois après la fin de l'année locative ou du terme du bail.

Si tout cela vous paraît incertain, cette intuition est juste — la règle est technique et les délais sont courts. Nos avocats en immobilier et litiges locatifs peuvent examiner vos faits et vous dire quelle voie, s'il y en a une, convient avant que vous n'y consacriez du temps et des frais. Pour un problème de plus longue durée avec un locataire qui refuse simplement de partir, vous pourriez aussi lire notre article sur la voie d'expulsion du bail prolongé de dix ans.

Questions fréquentes