Expulsion des locataires de dix ans en Turquie : la règle des dix ans de prorogation expliquée

En Turquie, un bailleur ne peut mettre fin à un bail d'habitation ou de local professionnel couvert sans faute et sans motif déclaré qu'après l'écoulement de dix années de prorogation venant s'ajouter à la durée initiale du bail (TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique → art. 347) — soit, en pratique, environ onze ans à compter du jour où le bail a commencé. Pour exercer ce droit, vous devez notifier un congé écrit au moins trois mois avant la fin de l'année de prorogation concernée et, si le locataire reste, engager une action en expulsion devant le tribunal civil de paix. La suite de ce guide explique le calcul, les règles du congé, l'étape de la médiation obligatoire et les motifs alternatifs — rédigé à l'intention des propriétaires étrangers qui décident comment et quand récupérer leur bien.

Pourquoi le droit turc protège les locataires de longue durée

Le droit turc des baux penche fortement en faveur du locataire. En vertu du Code turc des obligations (TBK, loi n° 6098), un bail d'habitation ou de local professionnel couvert ne prend pas simplement fin à l'expiration de la durée convenue. Il se renouvelle automatiquement par périodes successives d'un an aux mêmes conditions, sauf si le locataire notifie son départ.

Le bailleur, en revanche, ne peut pas résilier au seul motif que la durée déterminée a expiré (TBK art. 347, première phrase). Un propriétaire étranger qui achète un appartement ou un local commercial occupé par un locataire en place découvre souvent que, faute d'un motif légal spécifique tel qu'un besoin personnel réel ou un défaut de paiement du loyer, il n'existe aucun moyen rapide de récupérer le bien à la fin de l'année contractuelle. La même logique traverse les baux d'habitation et commerciaux en Turquie.

La règle des dix ans de prorogation est la principale exception : c'est la seule situation où la loi permet au bailleur de mettre fin au bail sans avoir à prouver la moindre faute ni le moindre besoin.

Ce que dit réellement la règle des dix ans de prorogation

La règle figure à l'art. 347, deuxième phrase, du TBK. Sa formulation est technique et souvent mal interprétée. Elle ne signifie pas « dix ans, et le locataire doit partir ».

La lecture correcte est la suivante :

• Un bail commence par sa durée convenue (par exemple, un an). C'est la période contractuelle.
• À la fin de la période contractuelle, le bail entre dans des périodes de prorogation (renouvellement), d'un an chacune.
• Une fois dix années de prorogation écoulées après la fin de la période contractuelle, le bailleur acquiert un droit de résiliation sans faute.
• À partir de ce moment, le bailleur peut résilier à la fin de chaque année de prorogation ultérieure, à condition de notifier un congé écrit au moins trois mois avant la fin de cette année.

Le droit de résiliation sans faute du bailleur arrive donc généralement à maturité environ onze ans après le début du bail (la durée déterminée initiale plus dix années de prorogation), et non exactement dix. Un calcul exact est important, car un congé notifié trop tôt est invalide.

Un exemple chiffré simple

Supposons qu'un bail d'un an commence le 1er janvier 2014. La période contractuelle se termine le 31 décembre 2014. Dix années de prorogation courent alors de 2015 jusqu'à la fin de 2024. La première année de prorogation que le bailleur peut résilier se termine le 31 décembre 2025 — à condition que le congé écrit parvienne au locataire vers la fin du mois de septembre 2025 au plus tard (au moins trois mois plus tôt). Si le congé est manqué, le bailleur attend la fin de l'année suivante et notifie à nouveau.

L'exigence du congé : forme et délai

Une résiliation valable au titre de la règle des dix ans de prorogation repose sur deux éléments à respecter : la forme et le délai.

Forme du congé — l'écrit est obligatoire

En vertu de l'art. 348 du TBK, un congé portant sur un bail d'habitation ou de local professionnel couvert doit être écrit pour être valable. Il ne s'agit pas d'une simple règle de preuve : une demande orale, un appel téléphonique ou un message informel n'a aucun effet juridique. La forme écrite est une condition de validité, sans exception.

Délai du congé

Le congé doit parvenir au locataire au moins trois mois avant la fin de l'année de prorogation concernée. Manquez ce délai et le bail se reconduit pour une nouvelle année ; vous attendez alors et notifiez à nouveau avant la fin de l'année suivante. Le délai étant lié à la date anniversaire précise du bail, vérifiez soigneusement le calcul au regard du contrat initial.

Les motifs d'expulsion en un coup d'œil

La voie des dix ans n'est que l'une des possibilités. Les motifs diffèrent quant à la forme du congé, au délai et — point important — quant à l'application ou non d'un bref délai d'introduction de l'action. Le tableau ci-dessous résume les principales voies pour les baux régis par le TBK.

La médiation obligatoire avant de pouvoir agir en justice

Depuis le 1er septembre 2023, la médiation est une condition préalable à l'introduction de la plupart des litiges de bail et d'expulsion. Ce changement a été introduit par la loi n° 7445 et codifié dans la loi sur la médiation (HUAK, loi n° 6325). Vous devez d'abord tenter la médiation ; le procès-verbal final de médiation (son tutanak) est ensuite joint à votre requête. À défaut, le tribunal rejette l'affaire pour un motif de procédure ; cette étape n'est donc pas facultative. Pour le déroulement pratique du processus, consultez notre présentation de la manière dont les litiges locatifs et la médiation fonctionnent en Turquie.

Une exception majeure pour les affaires de non-paiement : l'expulsion poursuivie par l'office de l'exécution sans jugement — ilamsız icra yoluyla tahliye au titre de la loi sur l'exécution et la faillite (İİKİİKLoi turque n° 2004 sur l'exécution et la failliteLa loi qui organise le recouvrement forcé des dettes et la procédure de faillite en Türkiye.Lexique →, loi n° 2004) — échappe à l'exigence de médiation obligatoire. De nombreux litiges de défaut de paiement débutent par cette voie de l'exécution précisément pour cette raison. La voie appropriée dépend du motif que vous invoquez ; sollicitez donc un conseil avant de choisir.

Du congé au tribunal : l'action en expulsion

La notification d'un congé valable ne suffit pas, à elle seule, à faire partir un locataire qui refuse de quitter les lieux. Si le locataire reste au-delà de la date de résiliation, le bailleur doit engager une action en expulsion (tahliye davası).

• Où : la demande est introduite devant le tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) du lieu de situation du bien.
• La médiation d'abord : tentez la médiation obligatoire et joignez le procès-verbal final à la requête (voir ci-dessus).
• Quand engager l'action : pour la voie de l'art. 347 (dix ans), engagez l'action pendant l'année de prorogation qui suit le congé ; il n'existe pas de bref délai de prescription spécial établi pour ce motif. Pour les motifs fondés sur le besoin et sur les mises en demeure (art. 350, 351, 352), un délai d'introduction strict d'un mois s'applique — laissez-le expirer et vous perdez le droit pour ce cycle.
• Preuves : le contrat de bail, le congé notarié avec preuve de remise, et un calcul clair des années de prorogation.

Si le tribunal est convaincu que le congé était valable et notifié dans les délais, il ordonne l'expulsion. Lorsque le locataire ne quitte toujours pas les lieux, le jugement est exécuté par la voie de l'exécution auprès de l'office de l'exécution (icra) au titre de la loi sur l'exécution et la faillite (İİK, loi n° 2004).

Les documents dont vous aurez besoin

• Le contrat de bail signé (et tout renouvellement ou avenant).
• Le titre de propriété (tapuTapuTitre de propriété / inscription au registre foncierL'inscription publique qui désigne le propriétaire d'un bien immobilier, et le document qui vous est remis — la seule preuve de propriété en Türkiye.Lexique →) attestant la propriété.
• Le congé écrit assorti de la preuve de remise (l'acte notarié).
• Un calcul daté de la période contractuelle et des années de prorogation écoulées.
• Le procès-verbal final de médiation (son tutanak), lorsque la médiation s'applique.

Pour savoir comment nous menons ces affaires de bout en bout, consultez notre page de service sur l'expulsion d'un locataire de longue durée en Turquie ou contactez-nous pour discuter de votre bien.

Le locataire peut-il contester une expulsion fondée sur les dix ans ?

Oui — et c'est précisément ce que recherchent les propriétaires inquiets. Le droit prévu à l'art. 347 est réel, mais il n'est pas automatique, et un locataire qui souhaite rester dispose de plusieurs arguments. Les connaître à l'avance est le moyen d'éviter de perdre un cycle.

• La date du congé ou le calcul est erroné. Si la date de début du bail est mal lue, ou si la fenêtre de trois mois a été manquée, le congé échoue et le bail se reconduit pour une nouvelle année.
• Les dix années de prorogation ne se sont pas réellement écoulées. Le locataire peut contester la date de prise d'effet ou soutenir que le bail constituait un contrat nouveau plutôt qu'un renouvellement continu.
• Le procès-verbal de médiation est manquant ou défectueux. L'absence de procès-verbal final valable entraîne le rejet de l'affaire pour un motif de procédure, indépendamment du fond.
• Vices de forme. Un congé informel ou non prouvé peut être contesté pour non-respect de la règle de la forme écrite prévue à l'art. 348 du TBK.

Aucun de ces arguments ne remet en cause le droit sous-jacent du bailleur ; ils portent sur le point de savoir si cette tentative a été menée correctement. Des dates exactes, un congé notarié et un dossier de médiation complet en écartent la plupart avant même qu'ils ne se posent.

Les autres voies d'expulsion à connaître

Si votre bail n'a pas encore atteint le seuil des dix années de prorogation, d'autres motifs peuvent être ouverts :

• Besoin du propriétaire ou de la famille / reconstruction (TBK art. 350) : le bailleur a réellement besoin du bien pour son propre usage, ou pour celui de son conjoint, de ses descendants ou de ses ascendants, ou pour des travaux importants rendant l'occupation impossible.
• Besoin du nouveau propriétaire (TBK art. 351) : celui qui achète un bien occupé par un locataire en place peut le revendiquer pour son propre besoin réel. Le calendrier est précis — le nouveau propriétaire notifie un congé écrit dans le mois suivant l'acquisition du bien, puis soit agit en justice dans le mois suivant ce congé, soit attend et agit à la fin de la durée du bail. Ce point importe beaucoup aux acheteurs étrangers qui acquièrent un bien immobilier loué.
• Non-paiement et règle des deux mises en demeure (TBK art. 352) : si un locataire se trouve en défaut de loyer à deux reprises au cours d'une même année de bail, après deux mises en demeure écrites valables, le bailleur peut demander l'expulsion. Nous en détaillons le mécanisme dans notre guide sur la règle des deux mises en demeure justifiées (TBK 352).

Si vous achetez un local occupé par un locataire

Un point que les acheteurs étrangers négligent souvent : l'horloge des dix années de prorogation s'attache au bail, et non au propriétaire. Les années de prorogation écoulées sous le précédent bailleur comptent dans vos dix ans. Ainsi, si vous achetez un local dont le bail a déjà couru, par exemple, huit années de prorogation, vous héritez d'une horloge en marche et vous pouvez être bien plus proche du droit prévu à l'art. 347 que vous ne le pensez. Confirmez la date de prise d'effet initiale et l'historique des renouvellements avant de conclure l'achat. Cela vaut également pour les locaux commerciaux : un local professionnel couvert relève du régime du TBK, tandis qu'un bail de parcelle non couverte ou de terrain nu n'en relève généralement pas.

Combien de temps cela prend et à quoi s'attendre

La première question des propriétaires étrangers est généralement « combien de temps cela va-t-il prendre ? ». Il n'existe pas de calendrier garanti — les durées varient selon la charge de travail du tribunal, le lieu de situation du bien et le fait que le locataire conteste ou non — mais la séquence est prévisible, et c'est sur elle que vous devez vous appuyer pour planifier.

• Médiation : une affaire de quelques semaines une fois engagée ; elle doit se conclure (par un procès-verbal final) avant que vous puissiez introduire l'action.
• Phase judiciaire : l'action devant le tribunal civil de paix s'étend généralement sur plusieurs mois et peut être plus longue si le locataire soulève des moyens de défense ou si l'affaire fait l'objet d'un appel (istinafİstinafAppel devant la cour régionaleLe recours contre un jugement de première instance devant la cour régionale d'appel — qui réexamine le dossier en droit et en fait.Lexique →).
• Exécution : si un jugement est nécessaire et que le locataire ne quitte toujours pas les lieux, l'exécution par l'office de l'exécution (icra) ajoute un délai supplémentaire.

Considérez la procédure comme une chaîne d'étapes datées plutôt que comme une demande unique. Intégrer dès le départ la fenêtre de préavis de trois mois, l'étape de la médiation et le calendrier judiciaire est le meilleur moyen d'éviter de perdre tout un cycle d'année de prorogation.

Conseils pratiques pour les propriétaires étrangers

• Auditez le bail avant d'acheter. Confirmez la date de début du bail et le nombre d'années de prorogation déjà écoulées — rappelez-vous que l'horloge suit le bail, et non le propriétaire.
• Inscrivez le délai du congé à votre agenda. La fenêtre de trois mois précédant la fin de l'année de prorogation ne pardonne pas. Notez-la bien à l'avance.
• Recourez toujours à un notaire. Une notification notariée (ihtarname) satisfait à la fois à la règle de la forme écrite et fournit la preuve la plus nette du contenu et de la remise.
• Ne procédez pas à une expulsion par vos propres moyens. Changer les serrures, couper les services publics ou retirer les biens est illégal en Turquie et peut vous exposer à des demandes d'indemnisation, voire à une responsabilité pénale.
• Anticipez la médiation et le bon délai. La médiation est une condition préalable à la plupart des actions, et le délai d'introduction d'un mois s'applique aux motifs fondés sur le besoin — et non, en l'état, à la voie de l'art. 347. Adaptez la bonne séquence à vos faits.

Comme la rédaction des baux et les dates varient, et comme la loi penche vers la protection du locataire, faites examiner votre situation particulière par un avocat turc avant toute notification de congé.

Questions fréquentes