La surprise la plus fréquente : un certificat de succession étranger (Erbschein, probate) ne permet pas de transférer le titre foncier turc. Il faut obtenir un certificat d'hérédité (veraset ilamı) auprès d'un tribunal ou d'un notaire turc et procéder à la mutation au registre foncier — ces opérations peuvent être menées à distance, par procuration.
Quel droit s'applique au bien immobilier turc ?
Selon le Code turc de droit international privé et de procédure (MÖHUKMÖHUKLoi turque n° 5718 sur le droit international privé et la procédureLa loi qui détermine le droit applicable, la compétence des tribunaux turcs et le régime de reconnaissance et d'exequatur des jugements étrangers.Lexique → 5718, art. 20), la succession est en principe soumise au droit national du défunt ; toutefois, le droit turc s'applique aux biens immobiliers situés en Turquie. Autrement dit :
- Bien immobilier (taşınmaz) → droit successoral turc (y compris la réserve héréditaire, « saklı pay »).
- Biens mobiliers (comptes bancaires, véhicules, parts sociales, etc.) → droit du pays dont le défunt était ressortissant — mais la libération du bien situé en Turquie exige néanmoins un certificat d'hérédité turc.
Cette distinction explique fondamentalement pourquoi un testament ou un certificat de succession établi à l'étranger ne suffit pas, à lui seul, pour un bien immobilier situé en Turquie.
Pourquoi un certificat de succession étranger ne suffit-il pas ?
Les certificats de succession étrangers, tels que l'Erbschein en Allemagne ou le grant of probate en Angleterre, sont valables dans leur pays d'origine ; cependant, ils ne permettent pas la mutation directe au registre foncier turc. Pour inscrire le titre foncier au nom des héritiers, il faut obtenir en Turquie un certificat d'hérédité (veraset ilamı / mirasçılık belgesi) — auprès du tribunal d'instance civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) ou, si les conditions sont réunies, auprès d'un notaire — puis effectuer l'opération de mutation à la direction du registre foncier.
La réserve héréditaire (héritiers réservataires)
Le droit turc reconnaît une réserve héréditaire (« saklı pay ») au profit du conjoint et des enfants (et, dans certains cas, des parents) : le défunt ne peut pas disposer librement de la totalité de son patrimoine ; la part légale minimale de ces personnes est protégée. C'est pourquoi, s'agissant d'un bien immobilier situé en Turquie, un testament étranger ne peut pas écarter la réserve héréditaire. Les dispositions contraires à la réserve héréditaire peuvent faire l'objet d'une action en réduction (tenkis davası).
Procédure : certificat d'hérédité + mutation foncière
Les étapes typiques sont les suivantes :
- Obtention de l'acte de décès apostillé et des documents établissant le lien de filiation successoral, avec traduction assermentée.
- Obtention en Turquie du certificat d'hérédité (veraset ilamı / mirasçılık belgesi).
- Le cas échéant, reconnaissance/exequatur (tanımaTanımaReconnaissance d'un jugement étranger en TürkiyeLa décision judiciaire qui rend un jugement étranger juridiquement effectif en Türkiye comme preuve — sans le rendre, à elle seule, exécutoire.Lexique →/tenfizTenfizExéquatur : rendre exécutoire en Türkiye un jugement étrangerLa décision d'un tribunal turc qui rend exécutoire en Türkiye un jugement étranger — l'étape qui vous permet enfin de recouvrer.Lexique →) du testament étranger.
- Mutation à la direction du registre foncier et, si nécessaire, déclaration des droits de succession et de mutation (veraset ve intikal vergisi).
Un avocat peut accomplir ces étapes en votre nom, par procuration ; la venue des héritiers en Turquie n'est le plus souvent pas nécessaire.
Que doit faire l'héritier étranger résidant à l'étranger ?
Votre présence en Turquie n'est pas requise. En donnant procuration à un avocat turc, la procédure est menée à distance. Pour accélérer le dossier, les documents à réunir tôt sont : l'acte de décès apostillé, les pièces d'identité et registres familiaux du défunt et des héritiers, ainsi que le testament apostillé et traduit le cas échéant. Si votre situation n'est pas claire, contactez-nous et nous l'examinerons.
Questions fréquentes
Cet outil fournit-il un conseil juridique ?
Non. Cet outil est une orientation à but informatif ; il ne constitue ni un conseil juridique ni une garantie. Le résultat varie selon la nationalité, le type de bien, le testament et les détails du dossier. Pour une évaluation contraignante, consultez un avocat.
Mon testament étranger est-il valable en Turquie ?
Il peut être valable quant à la forme (MÖHUK art. 7), mais s'agissant d'un bien immobilier situé en Turquie, il ne peut pas écarter la réserve héréditaire (saklı pay) du conjoint et des enfants. Par ailleurs, pour effectuer une opération au registre foncier, la reconnaissance/exequatur (tanıma/tenfiz) du testament en Turquie et/ou un certificat d'hérédité (veraset ilamı) peuvent être nécessaires.
Qu'est-ce que la réserve héréditaire ?
La réserve héréditaire (saklı pay) est la part minimale légalement réservée aux héritiers proches, tels que le conjoint et les enfants, dont le défunt ne peut disposer librement. Pour un bien immobilier situé en Turquie, ces parts sont protégées ; les dispositions contraires peuvent faire l'objet d'une réduction (tenkis).
Où puis-je obtenir le certificat d'hérédité ?
Le certificat d'hérédité (veraset ilamı / mirasçılık belgesi) s'obtient auprès du tribunal d'instance civil (Sulh Hukuk Mahkemesi) ou, si les conditions sont réunies, auprès d'un notaire. Lorsqu'il existe un élément d'extranéité et une traduction de documents, la voie judiciaire est plus fréquemment utilisée ; votre avocat peut en faire la demande en votre nom.
L'apostille et la traduction sont-elles obligatoires ?
Les documents provenant de l'étranger — acte de décès, testament et pièces similaires — doivent en principe porter l'apostille et faire l'objet d'une traduction assermentée. Dans les pays qui ne sont pas parties à la Convention Apostille, la voie de la légalisation consulaire est suivie.
Dois-je me rendre en Turquie pour les démarches ?
Le plus souvent, non. Au moyen d'une procuration turque, votre avocat obtient le certificat d'hérédité, effectue la mutation foncière et les déclarations fiscales nécessaires en votre nom. La procuration peut être établie à l'étranger auprès d'un consulat turc ou sous forme apostillée.
Vais-je payer des droits de succession et de mutation ?
Des droits de succession et de mutation (veraset ve intikal vergisi) peuvent être dus lors de la transmission de la succession en Turquie ; le taux et les exonérations varient selon la valeur du bien et le lien de parenté. Par ailleurs, une question de double imposition avec votre propre pays peut se poser ; votre avocat intègre ces éléments à la procédure.
