Guide de l'investisseur étranger sur les règles des fonds d'investissement immobilier en Turquie
Si vous êtes un investisseur étranger qui s'intéresse à un fonds d'investissement immobilier turc (REIF), sachez que les règles ont changé deux fois coup sur coup : le Conseil des marchés financiers a remodelé ce dans quoi les fonds peuvent investir le 17 juillet 2024, et une loi fiscale distincte adoptée en août 2024 a mis fin à la réputation « sans impôt » dont les REIF jouissaient autrefois. Ce guide explique les deux, en termes simples, afin que vous puissiez comparer un investissement en fonds à l'achat direct d'un bien immobilier et savoir ce que vous paieriez réellement.
Ce qu'est un fonds d'investissement immobilier en Turquie
Un fonds d'investissement immobilier (REIF, en turc Gayrimenkul Yatırım Fonu ou GYF) est un véhicule de placement collectif qui regroupe les capitaux d'investisseurs qualifiés pour investir dans l'immobilier, des projets immobiliers et des droits adossés à l'immobilier. Contrairement à une société d'investissement immobilier cotée en bourse (une REIT), un REIF n'est proposé qu'à des investisseurs qualifiés et n'est pas coté pour la négociation au détail.
Chaque fonds est géré par une société de gestion de portefeuille agréée, et ses actifs sont détenus par un dépositaire distinct. Cette séparation est importante : le gestionnaire prend les décisions d'investissement, mais les actifs sont détenus par un dépositaire indépendant, de sorte que les biens du fonds sont isolés du bilan propre du gestionnaire.
Pour un étranger, un REIF peut constituer une alternative à l'achat d'un seul bien : au lieu de posséder et de gérer un actif unique, vous détenez des parts de participation dans un portefeuille diversifié, géré de manière professionnelle. Nos avocats turcs spécialisés en marchés financiers et fonds peuvent vous expliquer si une structure de fonds correspond à vos objectifs.
Les deux réformes que vous devez comprendre
Deux changements distincts en 2024 ont remodelé le paysage des REIF, et il est facile de les confondre car ils sont intervenus à quelques semaines d'intervalle :
- La modification du CMB (17 juillet 2024) a changé ce dans quoi les REIF peuvent investir et la manière dont ils peuvent être structurés. Il s'agit d'une réforme de la réglementation des valeurs mobilières, intégrée au communiqué III-52.3.
- La loi n° 7524 (2 août 2024) a changé la manière dont les REIF sont imposés. Il s'agit d'une loi fiscale, qui a supprimé l'exonération inconditionnelle d'impôt sur les sociétés dont bénéficiaient les REIF.
Un troisième développement a suivi en juillet 2025, lorsque le CMB a élargi le type de terrains et de bâtiments qu'un REIF peut détenir. Nous traitons les trois ci-dessous. Si vous ne lisez que la réforme des valeurs mobilières de 2024, vous passeriez à côté du changement fiscal qui affecte le plus votre rendement ; c'est pourquoi nous consacrons une section distincte à la situation fiscale.
Réforme CMB n° 1 : les REIF peuvent désormais investir dans des projets résidentiels
Avant la modification de juillet 2024, les REIF étaient en pratique orientés vers l'immobilier commercial et générateur de revenus. Les nouvelles règles permettent à un fonds d'investir dans un projet de développement où plus de la moitié de la surface brute totale des sections indépendantes est réservée à un usage résidentiel.
Pour se prévaloir de cette règle, l'affectation résidentielle doit être confirmée par une société d'expertise immobilière indépendante. Cette expertise est l'ancrage de la conformité : elle atteste que le projet relève véritablement d'une vocation résidentielle, plutôt que d'être requalifié après coup. En pratique, cela permet aux fonds de participer directement au développement de logements au lieu de se limiter à l'achat d'actifs commerciaux finis, ce qui constitue l'objectif central de la réforme.
Réforme CMB n° 2 : la nouvelle catégorie de REIF de projet
La modification crée un type de fonds dédié au développement résidentiel : le fonds d'investissement immobilier de projet (REIF de projet). Ses caractéristiques principales :
- Exigence de dénomination : le nom du fonds doit contenir l'expression « fonds d'investissement immobilier de projet », afin que la structure soit transparente pour les investisseurs.
- Portefeuille plus restreint : le portefeuille d'un REIF de projet est limité aux parcelles de terrain, aux projets de développement immobilier et à certains instruments à court terme ou du marché monétaire.
- Dérogation aux ratios standard : en contrepartie de ce mandat plus restreint, les deux principales règles d'allocation applicables aux REIF ordinaires ne s'appliquent pas, à savoir l'obligation de détenir au moins 80 % du portefeuille en immobilier et le plafond de 20 % pour l'investissement dans une seule société anonyme.
- Méthodes d'investissement : un fonds peut participer par la propriété foncière, des accords de partage des revenus et d'autres structures contractuelles.
Les accords de partage des revenus exigent généralement une garantie (par exemple une hypothèque ou une caution) ou une vérification de qualité. Cette exigence de sûreté figure dans le communiqué III-52.3 lui-même ; elle reflète les principes généraux de sûreté du code des obligations turc (Türk Borçlar Kanunu, TBKTBKCode des obligations turc n° 6098La loi qui sous-tend presque tout accord privé en Türkiye : contrats, responsabilité délictuelle, bail, travail, mandat et enrichissement sans cause.Lexique → n° 6098), mais la règle spécifique se trouve dans le communiqué. Les accords conclus avec des contreparties affiliées à l'État, telles que Ziraat Bankası, l'Administration du développement du logement (TOKİ), İller Bankası ou les municipalités, sont exemptés de cette exigence de garantie.
Réforme CMB n° 3 : les fonds parapluie avec compartiments
La réforme permet à un REIF d'être organisé sous forme de fonds parapluie comportant plusieurs compartiments fonctionnant sous un statut de fonds unique. Des parts de participation peuvent être émises sous ce statut unique, à condition qu'un document d'émission distinct soit préparé pour chaque compartiment. Chaque compartiment peut suivre sa propre stratégie d'investissement.
Pour les gestionnaires, cela réduit les doublons et les coûts administratifs : plutôt que d'établir un fonds distinct pour chaque stratégie, un seul fonds parapluie peut en héberger plusieurs. Pour les investisseurs, cela se traduit par des produits plus clairs et propres à chaque stratégie au sein d'une structure supervisée unique, de sorte que vous pouvez choisir le compartiment dont le mandat correspond à votre appétence au risque.
Réforme CMB n° 4 : les conventions d'émission de fonds obligatoires
La modification a introduit l'obligation de conclure une convention d'émission de fonds entre le REIF et chaque investisseur qualifié, conclue avant la vente des parts de participation et communiquée sur la plateforme d'information publique. La convention doit contenir le contenu réglementaire prescrit par le CMB.
Il s'agit d'une garantie contractuelle : elle fixe par écrit les droits et obligations du fonds et de l'investisseur avant tout échange d'argent, en s'appuyant sur les principes généraux du droit des contrats prévus par le code des obligations (TBK n° 6098). Les investisseurs étrangers devraient faire examiner ces conventions avant de les signer, car elles régissent les modalités de souscription, les droits de rachat et l'information. Nos avocats en droit des contrats commerciaux à Istanbul examinent régulièrement les documents de fonds et de souscription pour des clients non turcs.
Le changement fiscal qui a mis fin à la réputation « sans impôt »
C'est le point que la plupart des anciens guides présentent mal. La modification du CMB de juillet 2024 n'a pas touché à la fiscalité, mais une loi distincte, la loi n° 7524 (Journal officiel daté du 2 août 2024, n° 32620), l'a fait. Pendant des années, les REIF ont été connus comme une enveloppe quasiment exonérée d'impôt en raison d'une exonération inconditionnelle d'impôt sur les sociétés sur leurs revenus immobiliers. Cette époque est révolue.
Un second changement compte tout autant. À partir de l'exercice fiscal 2025, un impôt minimum national sur les sociétés de 10 % s'applique, calculé sur le bénéfice avant déductions et exonérations. Surtout, l'exonération liée à la distribution de dividendes ne peut pas faire descendre le fonds en dessous de ce seuil de 10 %, de sorte qu'un REIF peut encore devoir de l'impôt sur les sociétés même après avoir distribué le dividende requis. Les fonds nouvellement créés bénéficient ici d'un allègement : une entité au cours de ses trois premiers exercices fiscaux n'est pas soumise à l'impôt minimum national sur les sociétés.
Ce que vous, investisseur étranger, payez
L'impôt évoqué ci-dessus est l'impôt du fonds. Une question distincte est de savoir ce que vous payez sur les revenus que vous percevez et sur toute plus-value lorsque vous rachetez vos parts de participation. Cela dépend du fait que vous investissiez en tant que particulier ou société, que vous soyez résident fiscal en Turquie, et, surtout, de l'existence d'une convention de double imposition entre votre pays d'origine et la Turquie.
La Turquie dispose d'un vaste réseau conventionnel, et la convention applicable peut réduire ou réattribuer l'imposition sur les distributions et les plus-values. L'analyse du droit applicable et de la convention relève de la loi turque de droit international privé, la loi sur le droit international privé et procédural (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Kanunu, MÖHUKMÖHUKLoi turque n° 5718 sur le droit international privé et la procédureLa loi qui détermine le droit applicable, la compétence des tribunaux turcs et le régime de reconnaissance et d'exequatur des jugements étrangers.Lexique → n° 5718), conjointement avec la convention bilatérale applicable.
REIF ou REIT : quelle structure envisagez-vous réellement ?
Les investisseurs étrangers arrivent souvent en pensant que les deux sont interchangeables. Ils ne le sont pas. Un REIF (fonds) est privé et destiné aux investisseurs qualifiés ; une REIT (société, en turc Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı / GYO) est une société cotée en bourse. Le tableau ci-dessous présente les différences pratiques.
| Caractéristique | REIF (fonds / GYF) | REIT (société / GYO) |
|---|---|---|
| Forme juridique | Fonds de placement collectif (sans personnalité juridique) | Société anonyme |
| Qui peut investir | Investisseurs qualifiés uniquement | Le public, y compris les investisseurs particuliers |
| Cotation / négociation | Non cotée ; les parts de participation sont privées | Cotée et négociée sur Borsa İstanbul |
| Liquidité | Plus faible ; le rachat dépend des règles du fonds | Plus élevée ; les actions se négocient en bourse |
| Supervision | CMB, en vertu de la loi n° 6362 et du III-52.3 | CMB, en vertu de la loi n° 6362 et du communiqué REIT |
| Fiscalité (après 2024) | Exonération conditionnée à la distribution de 50 % du bénéfice immobilier ; impôt minimum sur les sociétés de 10 % | Soumise à son propre régime d'impôt sur les sociétés et à la même logique d'exonération conditionnelle |
Si la liquidité et la possibilité de vendre rapidement comptent pour vous, une REIT cotée peut mieux convenir. Si vous recherchez une exposition ciblée et gérée de manière professionnelle à une stratégie précise et que vous remplissez le seuil d'investisseur qualifié, un REIF peut être l'outil approprié.
Qui est considéré comme investisseur qualifié
Les parts de participation d'un REIF ne sont vendues qu'à des investisseurs qualifiés tels que définis par le CMB. C'est une condition préalable que vous devez remplir avant même de pouvoir souscrire. De manière générale, cette catégorie couvre les clients professionnels et certaines personnes physiques ou institutions qui satisfont aux critères d'actifs, de portefeuille ou d'expérience fixés par la réglementation du CMB, par exemple la détention d'actifs financiers au-dessus d'un niveau défini.
Le fait d'être étranger ne vous exclut pas en soi. La modification de 2024 a préservé l'éligibilité des investisseurs qualifiés non turcs, sous réserve du cadre turc existant en matière d'investissement étranger. Vous êtes éligible globalement sur le même pied qu'un investisseur qualifié national.
Comment un étranger investit dans un REIF, étape par étape
Les modalités sont plus complexes que l'achat d'un appartement, mais elles sont prévisibles :
- 1. Confirmez votre statut d'investisseur qualifié. Vous fournissez des justificatifs de vos actifs ou de votre profil d'investissement pour établir votre éligibilité.
- 2. Examinez les documents du fonds. Le statut, le document d'émission et la convention d'émission définissent la stratégie, les frais, les conditions de rachat et le profil de risque. Faites-les examiner avant de signer.
- 3. Signez la convention d'émission de fonds. Elle est désormais obligatoire et doit être conclue avant que les parts de participation ne vous soient vendues.
- 4. Souscrivez et financez. Vous acquérez des parts de participation par l'intermédiaire de la société de gestion de portefeuille ; les actifs sont détenus par le dépositaire.
- 5. Planifiez votre sortie. Le rachat est régi par les règles du fonds, qui peuvent restreindre quand et comment vous pouvez récupérer vos liquidités. Comprenez ce point avant d'engager des capitaux.
Si votre fonds cible des projets de développement, il convient également de comprendre le risque de livraison du côté de la construction. Consultez notre guide sur les risques en cas de retard d'un projet de construction, et sur la conformité en matière de construction et d'urbanisme en Turquie.
Les risques à peser
Un REIF n'est pas un compte d'épargne, et la structure comporte des risques qu'un investisseur prudent devrait intégrer dans son évaluation :
- Illiquidité. Les parts de participation ne sont pas négociées en bourse. La vente ou le rachat peut être lent et est régi par les règles du fonds et d'éventuelles périodes de blocage.
- Risque de développement. Les REIF de projet investissent dans la construction. Les retards, les dépassements de coûts et l'obligation de construire dans les trois ans créent tous une exposition qu'un fonds d'actifs finis n'a pas.
- Dépendance à l'évaluation. Vous dépendez fortement des expertises indépendantes, tant pour le test d'affectation résidentielle que pour l'évaluation continue du portefeuille.
- Concentration des revenus. Les revenus d'un fonds à vocation résidentielle reposent souvent sur la performance locative ; notre note sur le fonctionnement des baux résidentiels et commerciaux en Turquie explique pourquoi les clauses de bail importent pour les rendements.
La participation à un REIF n'ouvre pas la voie à la citoyenneté
Cela fait trébucher de nombreux investisseurs étrangers. Le programme turc de citoyenneté par investissement repose principalement sur l'achat d'un bien immobilier réel d'une valeur égale ou supérieure à un montant fixé en dollars américains et sa détention pendant une période déterminée. La détention de parts de participation dans un REIF est une chose différente de la propriété d'un bien immobilier éligible à votre propre nom, et elle ne satisfait pas automatiquement à la voie immobilière vers la citoyenneté.
Derniers développements : l'élargissement du périmètre foncier de juillet 2025
Les règles continuent d'évoluer. Le 17 juillet 2025, le CMB a rendu une décision de principe (décision n° 40/1271, référence i-SPKSPKL'Autorité des marchés de capitaux — et la loi n° 6362En turc, les mêmes trois lettres désignent le régulateur (Sermaye Piyasası Kurulu) et la loi qu'il applique (loi sur les marchés de capitaux n° 6362).Lexique →.52.5) qui a élargi le type de terrains et de bâtiments qu'un REIF peut détenir. Auparavant, un REIF ne pouvait généralement détenir que des biens entièrement construits, disposant d'un permis d'occupation et d'une copropriété établie. La décision permet désormais aux fonds d'inclure des biens immobiliers comportant des structures abandonnées, ayant atteint la fin de leur vie économique, ne générant aucun revenu, ou enregistrées comme « à risque » au registre foncier, ainsi que des parcelles où un bâtiment démoli est encore inscrit au registre.
L'objectif pratique est de permettre aux REIF de participer à la transformation urbaine, en régénérant le parc immobilier à risque ou obsolète. Les fonds qui s'appuient sur ce dispositif doivent étayer l'état du bien par des rapports d'expertise et déposer les déclarations requises auprès du CMB.
Comment Lexin Legal vous accompagne
Si vous mettez en balance un investissement en fonds et l'achat direct d'un bien, les documents et la situation fiscale méritent tous deux un examen attentif avant de vous engager. Nos avocats turcs en droit immobilier et notre équipe marchés financiers et fonds examinent le statut du fonds, le document d'émission et la convention d'émission, évaluent votre statut d'investisseur qualifié et coordonnent l'analyse fiscale avec nos conseillers fiscaux.
Contactez Lexin Legal pour discuter de votre situation. Nous intervenons pour des personnes physiques et des sociétés étrangères dans l'ensemble du droit turc, et nous vous dirons clairement si un REIF ou un achat direct correspond à ce que vous cherchez à accomplir.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un REIF et une REIT en Turquie ?
Un fonds d'investissement immobilier (REIF / GYF) n'est proposé qu'à des investisseurs qualifiés et n'est pas coté en bourse, tandis qu'une société d'investissement immobilier (REIT / GYO) est une société anonyme cotée en bourse. Les deux sont supervisés par le Conseil des marchés financiers en vertu de la loi sur les marchés financiers n° 6362, mais ils diffèrent par leur forme juridique, leur base d'investisseurs et leur liquidité. Les actions d'une REIT se négocient sur Borsa İstanbul ; les parts de participation d'un REIF sont privées et plus difficiles à vendre rapidement.
Les REIF turcs sont-ils encore sans impôt en 2026 ?
Non. En vertu de la loi n° 7524, publiée en août 2024, un REIF conserve son exonération d'impôt sur les sociétés sur les revenus immobiliers uniquement s'il distribue au moins 50 % de ce bénéfice aux investisseurs sous forme de dividende, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025. Un impôt minimum national sur les sociétés de 10 % s'applique également à partir de l'exercice fiscal 2025, bien que les fonds nouvellement créés en soient exemptés pendant leurs trois premiers exercices fiscaux. L'ancienne exonération inconditionnelle ne s'applique plus, obtenez donc un conseil fiscal adapté avant d'investir.
Les investisseurs étrangers peuvent-ils investir dans un fonds d'investissement immobilier turc ?
Oui. Les modifications de 2024 préservent l'éligibilité des investisseurs qualifiés non turcs, sous réserve des règles turques existantes en matière d'investissement étranger. Vous devez satisfaire aux seuils d'investisseur qualifié du CMB et signer une convention d'émission de fonds avant de souscrire. Ce que vous payez en impôt sur vos revenus dépend de votre résidence et de toute convention de double imposition entre la Turquie et votre pays d'origine.
Qu'est-ce qu'un REIF de projet ?
Un fonds d'investissement immobilier de projet est un type de fonds créé en 2024 pour le développement résidentiel. Son portefeuille est limité aux parcelles de terrain, aux projets de développement immobilier et à certains instruments à court terme, et son nom doit inclure les mots fonds d'investissement immobilier de projet. Il est dérogé à l'obligation de détenir 80 % en immobilier et au plafond de 20 % pour une seule société, qui s'appliquent aux REIF ordinaires, mais la construction doit débuter dans les trois ans suivant l'enregistrement du terrain au nom du fonds.
Investir dans un REIF turc me rend-il éligible à la citoyenneté ?
Pas en soi. La voie immobilière du programme turc de citoyenneté par investissement repose sur l'achat d'un bien immobilier éligible d'une valeur égale ou supérieure à un montant fixé et sa détention pendant une période déterminée. La détention de parts de participation dans un REIF constitue une situation juridique différente et ne satisfait pas automatiquement à cette voie immobilière. Si votre objectif est un passeport turc, structurez l'investissement de manière délibérée et prenez conseil avant de vous engager.
Qu'a changé la décision du CMB de juillet 2025 pour les REIF ?
Le 17 juillet 2025, le CMB a rendu une décision de principe (n° 40/1271, référence i-SPK.52.5) élargissant les terrains et bâtiments qu'un REIF peut détenir. Les fonds peuvent désormais inclure des biens immobiliers comportant des structures abandonnées, en fin de vie économique, sans revenu ou signalées comme à risque au registre, ainsi que des parcelles où un bâtiment démoli est encore inscrit, sous réserve de rapports d'expertise et de déclarations auprès du CMB. L'objectif est de permettre aux REIF de prendre part à la transformation urbaine.
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