Договоры «квартира за землю» (Kat Karşılığı İnşaat) в Турции: как на самом деле работает обмен между собственником земли и застройщиком

Договор «квартира за землю» (kat karşılığı inşaat sözleşmesi, также называемый arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) — это самый распространённый способ застройки зданий в Турции: собственник земли передаёт подрядчику право строить, и вместо оплаты подрядчику деньгами собственник расплачивается готовыми объектами — долей квартир или магазинов, которые получаются в результате. Подрядчик оставляет себе и продаёт остальное. Это руководство простым языком объясняет иностранным собственникам и инвесторам, как работает такой обмен, почему эти договоры должны заключаться в особой форме перед турецким нотариусом, где каждая из сторон уязвима и что происходит с титулом (tapuTapuСвидетельство о праве собственности / запись в земельном реестреГосударственная запись о собственнике недвижимости и выдаваемый вам документ — единственное подтверждение права собственности в Турции.Словарь →), если подрядчик не исполняет обязательства.

Что на самом деле представляет собой договор «квартира за землю»

В схеме «квартира за землю» собственник участка (arsa sahibi, или землевладелец) не продаёт землю за деньги. Вместо этого собственник заключает договор со строителем (yüklenici, или подрядчик/застройщик), который обязуется построить здание за собственный счёт и на собственный риск. Оплатой собственнику служит определённая доля готовых объектов — например, собственник оставляет себе установленное число квартир, а подрядчик забирает остальные для продажи третьим лицам.

Два турецких названия описывают одну и ту же сделку. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi означает «строительство в обмен на этажи (объекты)». Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi означает «строительство в обмен на земельную долю», поскольку подрядчику обычно платят, передавая ему пропорциональную долю земли (arsa payı), к которой привязаны выделенные ему объекты.

Юридически это смешанная конструкция. Обязательство по строительству является договором подряда (eser sözleşmesi) согласно Турецкому обязательственному кодексу № 6098 — той же группе норм, которая регулирует любое соглашение о создании результата за плату. Но поскольку «цена» уплачивается недвижимым имуществом, сделка также несёт в себе обещание передать недвижимость, что и порождает строгое требование к форме, объясняемое ниже.

Как работает обмен шаг за шагом

Хотя каждый проект отличается, типичная сделка «квартира за землю» следует узнаваемому пути. Понимание этой последовательности помогает увидеть, где находится риск на каждом этапе.

• Согласуется распределение. Стороны определяют долю собственника против доли подрядчика — по конкретным объектам, в процентах или по «таблице распределения» (paylaşım cetveli), в которой указано, какой объект кому достаётся.
• Договор подписывается в официальной форме. Соглашение оформляется как нотариальный акт (см. следующий раздел). На практике оно обычно сочетается с обещанием продать земельную долю подрядчика, чтобы обеспечить его будущее право.
• Подрядчик получает разрешения и строит. Подрядчик получает разрешение на строительство (yapı ruhsatı) согласно Закону о градостроительстве № 3194 и строит за собственный счёт.
• Земельные доли переходят к подрядчику. Часто собственник передаёт часть земельной доли (arsa payı) подрядчику поэтапно, привязывая это к ходу строительства, чтобы подрядчик мог финансировать и предварительно продавать свои объекты.
• Объекты завершаются и распределяются. По завершении здание делится на самостоятельные объекты в режиме кондоминиума (kat mülkiyeti), и каждая сторона получает обещанные ей объекты, при этом оформляется разрешение на эксплуатацию (iskân / yapı kullanma izni).

Порядок и сроки передачи земельных долей — один из самых важных коммерческих вопросов для переговоров. Передача долей слишком рано делает уязвимым собственника; передача их слишком поздно делает уязвимым подрядчика. Договор должен привязывать каждую передачу к проверяемой строительной вехе.

Требование к форме: почему это должен быть нотариальный акт

Это единственный и самый важный момент для любого иностранного собственника или инвестора. Договор «квартира за землю» не заключается действительным образом посредством частного подписанного документа, обмена электронными письмами или даже договора, засвидетельствованного юристом. Поскольку сделка включает обещание передать недвижимое имущество, турецкое право требует, чтобы она была совершена в официальной форме (resmi şekil) — на практике оформлена как акт турецкого нотариуса (нотариальный акт в форме düzenleme şeklinde) или совершена перед Кадастровым управлением.

В рыночной практике эти договоры обычно озаглавлены и оформлены как Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi — буквально «составленное нотариусом обещание продать недвижимое имущество и договор строительства в обмен на земельную долю». Это длинное название отражает две части, слитые в один документ: обещание продать земельную долю и обязательство по строительству.

Требование к форме защищает обе стороны. Оно создаёт достоверную, датированную запись о том, что именно было обещано, какой объект кому достаётся и на каких условиях — то самое, вокруг чего впоследствии вращаются споры.

Механика титула и tapu: кто чем владеет и когда

Иностранные клиенты почти всегда задают один и тот же вопрос: «Когда недвижимость на самом деле станет моей?» В Турции право собственности на недвижимое имущество переходит посредством регистрации в Кадастровом управлении (tapu sicili), а не просто посредством подписания договора. Поэтому договор «квартира за землю» создаёт обязательства, но объекты и земельные доли становятся собственностью только тогда, когда реестр фиксирует передачу.

Используется несколько структур титула, и договор должен явно указывать выбранную:

• Поэтапная передача долей. Собственник передаёт части земельной доли (arsa payı) подрядчику по мере достижения строительством согласованных этапов. Это уравновешивает потребности подрядчика в финансировании и защищённость собственника.
• Передача по завершении. Собственник сохраняет полный титул и передаёт долю подрядчика только после завершения здания (или определённого этапа). Это безопаснее для собственника, но труднее для финансирования подрядчиком.
• Обеспечительные средства. Для защиты обещанных собственнику объектов договор может быть подкреплён отметкой об обещании продажи (satış vaadi şerhi) на титуле или ипотекой (ipotek), чтобы права собственника сохранялись против последующих покупателей и кредиторов.

Если проект является частью городской трансформации рискового здания, на титуле также может стоять отметка «рисковое строение» (riskli yapı şerhi), и применяются особые правила передачи и регистрации. Такие проекты подпадают под режим городской трансформации (Закон № 6306) и могут нести преимущества по сборам и налогам, но они также влекут собственные согласия, сроки и процедуры, которые необходимо проверять в каждом конкретном случае.

Риски для собственника земли

Главный страх собственника земли прост: передать землю (или земельные доли) и в итоге остаться с недостроенным зданием или вовсе без здания. Основные уязвимости таковы:

• Дефолт или уход подрядчика. У подрядчика заканчиваются деньги, он становится неплатёжеспособным или просто прекращает работу — оставляя собственника с наполовину построенной конструкцией и уже переданными в собственность подрядчика земельными долями.
• Продажи объектов подрядчика третьим лицам. Подрядчики обычно предварительно продают свою долю на стадии котлована, чтобы профинансировать стройку. Если подрядчик затем терпит крах, покупатели по предварительным продажам и собственник могут в итоге бороться за одно и то же здание.
• Дефектное или несоответствующее строительство. Работы, не соответствующие разрешению, проекту или согласованному качеству, могут создать риски для собственника как зарегистрированного землевладельца перед соседями, властями и покупателями.
• Залоги и ипотеки. Кредиторы подрядчика могут зарегистрировать ипотеки или вести взыскание в отношении долей, которыми владеет подрядчик.

Риски для подрядчика

Подрядчик несёт тяжёлый финансовый и строительный риск и имеет собственные уязвимости:

• Инвестирование до получения собственности. Подрядчик часто тратит крупные суммы на строительство до того, как все его земельные доли переданы. Если отношения распадаются, вернуть эти инвестиции может быть трудно.
• Препятствия со стороны собственника. Отсутствующие согласия, споры между совладельцами земли, нераскрытые обременения или собственник, отказывающийся передавать доли как согласовано, могут застопорить проект.
• Проблемы с разрешениями и градостроительством. Если выяснится, что участок не позволяет возвести запланированное здание согласно Закону о градостроительстве № 3194 (например, меньшая застраиваемая площадь, чем предполагалось), ожидаемое подрядчиком число объектов — вся его отдача — может уменьшиться.
• Колебания затрат и валюты. Строительные затраты в Турции могут резко меняться в ходе многолетней стройки, ущемляя подрядчика, который рассчитал сделку по старым допущениям.

Что происходит, если подрядчик допускает дефолт

Когда подрядчик не исполняет обязательства — не строит, строит слишком медленно, бросает площадку или сдаёт дефектные работы — средства правовой защиты собственника земли опираются на нормы о подряде и общие правила о просрочке Турецкого обязательственного кодекса № 6098. В общих чертах, после того как подрядчик надлежащим образом введён в просрочку (temerrüt, обычно посредством официального уведомления, часто нотариального ihtarname), собственник может, в зависимости от обстоятельств и договора:

• Требовать исполнения — настаивать, чтобы подрядчик завершил работу, и требовать возмещения убытков за просрочку.
• Завершить работу за счёт подрядчика — в подходящих случаях достроить здание (например, через замещающего подрядчика) и взыскать расходы.
• Расторгнуть договор — прекратить соглашение и добиваться возврата переданных земельных долей, как правило, через иск tapu iptali ve tescil (судебный иск об аннулировании зарегистрированного титула подрядчика и перерегистрации его на собственника) вместе с убытками.

Турецкие суды рассматривают большой объём этих споров об аннулировании титула, и согласно устоявшейся практике Кассационного суда исход часто зависит от степени завершённости — насколько здание продвинулось к моменту расторжения. Почти законченное здание трактуется совершенно иначе, чем едва начатый проект, — как в вопросе о том, может ли собственник просто вернуть себе всё, так и в том, как учитываются вклады сторон.

Аспект третьих лиц делает дефолт особенно болезненным: покупатели, которые добросовестно приобрели объекты подрядчика, и кредиторы, держащие ипотеки, — все они могут иметь конкурирующие притязания на одно и то же здание. Распутывание этого — одна из наиболее судебно нагруженных областей турецкого строительного права, и именно поэтому начальная структура договора и отметки на титуле имеют столь большое значение.

Особые соображения для иностранных собственников и инвесторов

Иностранные физические лица и компании могут участвовать в проектах «квартира за землю» в Турции — как собственники земли и, через турецкую компанию, как застройщики, — но несколько моментов заслуживают особого внимания.

• Правила владения недвижимостью иностранцами. Приобретение турецкой недвижимости иностранными гражданами и компаниями с иностранным капиталом подчиняется правовым ограничениям и проверкам (например, ограничениям в определённых зонах, таких как военные зоны или зоны безопасности, и лимитам по площади). Сможете ли вы получить обещанные вам объекты, следует подтвердить до подписания, а не после.
• Через турецкую компанию. Многие иностранные инвесторы выступают подрядчиком или со-застройщиком через турецкую компанию, что может упростить владение и финансирование, но влечёт собственные корпоративные, налоговые и разрешительные обязательства.
• Налоги и сборы. Сделки «квартира за землю» имеют особый турецкий налоговый режим — включая налог на добавленную стоимость (KDV) при передаче объектов, сборы за титул (tapu harcı) и соображения по гербовому сбору, — а проекты городской трансформации согласно Закону № 6306 могут нести льготы по сборам и налогам. Точный режим со временем меняется и должен подтверждаться для вашей конкретной сделки.
• Язык и полномочия. Нотариальный акт будет на турецком языке; иностранные стороны обычно подписывают в присутствии присяжного переводчика, а доверенности на подписание должны быть надлежащим образом оформлены и, если они совершены за рубежом, апостилированы и переведены.

В Lexin Legal мы консультируем иностранных собственников, инвесторов и застройщиков по структурированию, согласованию и принудительному исполнению договоров «квартира за землю» в Турции — от нотариального акта и защит титула до споров, если проект пошёл не так. Если вы рассматриваете такую сделку или уже в ней участвуете, свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить вашу позицию и доступные вам защиты.

Частые вопросы